海南项目考察研究报告.ppt

《三亚市人民政府关于批准三亚市迎宾路中段控制性详细规划（修编）的批复》（三府函【2011】121号） 总用地为537.46公顷，总建设用地为153.61公顷，居住人口约为2.3万人 总建筑面积：约为172.0万平方米，片区建设用地毛容积率为1.12 功能定位：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区 规划布局：“一心、一轴、三组团、多廊” 3.2 海南保力地块概况 2 街区控规 3.2 海南保力地块概况 3 现状照片 3.2 海南保力地块概况 4 地块属性分析 优势： 亚龙湾区域，依山傍水 交通便捷、市政条件成熟 产品类别灵活 万科项目毗邻 非限购区 劣势： 无海景 位置较偏，非传统热点 高压走廊、南高北低 机会： 小户型、精装修度假产品的市场需求 高品质，相对低总价产品的市场机会 分析：本地块属于亚龙湾山景及湖景地块，大区域好但非一线海景，综合硬件条件应属一流，根据前文案例总结分析，应重点考虑二线中高端度假产品，兼顾产品品质及性价比。 原方案：产品属性与地段属性严重不匹配 作为福利房分配而设计，关注点为住宅的均好性，业态以高层为主，产品力低 业态差异不明显，低密度产品总量小，没有充分挖掘溢价空间 未充分强调产品的度假属性 未用足限高 3.3 原有规划方案 规划设计原则： 产品品类定位 结合地段特点，定位为中高端度假社区，强调产品力但不追求极致奢华。 不平衡使用容积率。 1.5容积率的不平衡使用，用足60米限高，通过高容积率度假公寓的集中布置，为规划别墅类产品创造条件 低密度产品最大化 尽可能增大中心低密度产品的占地，强调别墅属性，做到货值的明显提升 充分挖掘产品度假属性 面向主力购房人群（度假+投资），弱化居住属性，强调度假属性，通过配套及产品自身度假特点的挖掘（如精装庭院，拎包入住等），提升产品竞争力 产品面积小型化 重点考虑小面积的度假别墅及公寓产品，降低套总价，同时可有效提高销售单价及去化率 3.4 概念规划方案（新） 拟用产品及面积区间： 3.4 概念规划方案（新） 五星级酒店 酒店式公寓 高层度假住宅 度假型类别墅 度假小院独栋 入口核心，区域形象，高端配套 可兼顾小区会所功能 精装酒店式公寓，面积40-60m2 低总价产品，与酒店比邻，尽享配套之便 60-110m2度假公寓 尺度舒适，视野开敞，性价比高，适合举家度假 110-130m2 度假别墅 独门独户，迷你私家庭院，度假感十足 100-200m2,，mini独栋 Spa，泳池，独立车库，度假产品中的奢侈品 类比 指标 建筑层数 地上2层 主力户型 约110-300 容积率 0.3 住宅产品意向 - 度假小院独栋：石溪墅 3.4 概念规划方案（新） 住宅产品意向 - 度假小院独栋：绿城清水湾 类比 指标 建筑层数 地上1层 主力户型 约120-170 容积率 0.17 3.4 概念规划方案（新） 类比 指标 建筑层数 地上2层 主力户型 约180 容积率 0.3 住宅产品意向 - 度假小院独栋：蓝光峨秀湖 3.4 概念规划方案（新） 类比 指标 建筑层数 2层 主力户型 125-155 容积率 0.6 住宅产品意向 - 度假型类别墅：石梅湾九里 3.4 概念规划方案（新） 类比 指标 建筑层数 3层 主力户型 110-130 容积率 0.8 住宅产品意向 - 度假型类别墅：龙湖葡醍海湾 3.4 概念规划方案（新） 类比 指标 建筑层数 3层 主力户型 约110 容积率 0.8 住宅产品意向 - 度假型类别墅：蓝光峨秀湖 3.4 概念规划方案（新） 类比 指标 建筑层数 18层 主力户型 60-170 容积率 2.4 住宅产品意向 - 高层度假住宅：绿城清水湾 3.4 概念规划方案（新） 五星级酒店 酒店式公寓 高层度假住宅 度假型类别墅 度假小院独栋 入口核心，区域形象，高端配套 可兼顾小区会所功能 精装酒店式公寓，面积40-60m2 低总价，与酒店比邻，尽享配套之便 60-110m2度假公寓 尺度舒适，视野开敞，适合举家度假 110-130m2 度假别墅 独门独户，迷你私家庭院，度假感十足 100-200m2,，mini独栋 Spa，泳池，独立车库 度假产品中的奢侈品 中央景观 产品布局分析 中央景观 占地 容积率 地上建面 3 1.2 3.6 占地 容积率 地上建面 1.8 3.5 6.3 占地 容积率 地上建面 16 2.4 38.4 占地 容积率 地上建面 16 0.8 12.8 占地 容积率 地上建面 4.5 0.2 0.9 产品用地分析 五星级酒店 酒店式公寓 高层度假住宅 度假型类别墅 度假小院独栋