淮安义乌国际小商品城策划报告.ppt

低手做事 中手做市 高手做势 数据说明 主通道：3米，辅通道：2米 铺位面积区间：9-36平米 主力铺位：18平米，开间6米，进深3米 具体铺位分割参见招商平面图图纸 项目整体租金水平 目前在售商业物业与本项目在售价和租金上不具有可比性，因此参照意义不大，因此，通过对小商品整体商业情况的调查，以小商品现有的商业核心区的租金水平为参照依据，综合项目的建筑、义乌品牌进驻、地区唯一一家专业小商品批发市场等利好信息。 在此基础上，考虑新市场的因素，将本项目的首层标准租金水平控制在100元/m2·月（建筑面积计算），同时根据各楼层售价回报率（年回报率8%）的因素，确定各楼层的标准租金水平（以建筑面积计算） 租金策略 本项目规模较大，要吸引租户进驻本商城，建议以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。如果按照标准租金水平进行实际招租的话，市场、商家势必不接受，会对招商工作不利，确定实际招商租金水平从以下四个方面考虑。 第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。 第二条：租金偏高，即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于“杀鸡取卵”。 第三条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易接受。 第四条：如果租金定的高，与现有成熟商场租金持平，甚至还高于他们，那么，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。 商场内部规划与装修标准建议 一、商场内部规划设计建议 1、布局规划及过道建议 商场格局设计：商场商铺采用全封闭式独立铺位。 过道设计：商场布局宜紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，但也不宜过窄， 降低商场经营档次，建议主力过道宽度为3米，次通道宽度为2米。 2、商场卖场设计建议 商场内部色调：采用通透的玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公共 通道每隔数米，即悬挂小型吊旗，吊旗分蓝、白色为主。 VI、导示系统：作为现代商业设施的商场经营管理成熟的一个重要标志，体现了商场 对经营者，对顾客人性化的关怀。基础VI系统包括每层功能分区牌、经营品种牌、洗 手间指示、电梯及紧急出口指示等。 休闲设施：电梯附近、休闲广场或位置较宽松的地方设置休闲椅，供采购者休息之用。 二、商场内部公共部分装修 ·地面： 全部地面建议用高级米黄色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。 ·天花： 整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用蓝色网格状栅栏吊顶，照明用白炽 灯管。柜台及铺位区用白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入式射灯组合使用。 墙面：ICI乳胶漆刷白。 ·柱子：公共部分的柱子用铝塑板包装，并留有电源接头和广告灯箱位。 三、商场铺位装修 ·铺位装修方式_是否要将街铺独立来讲? 商铺临过道部分采用大白玻隔断，不锈钢无框门，广告位置楣板均采用金属复合装饰材料，铺位间隔墙 采用轻质防火材料（或轻钢龙骨石膏板），面饰专用乳胶漆。隔断距离天花吊顶约30—50厘米，中间用 防盗栅栏间隔（也可不用防盗栅栏式间隔，但在铺位顶端设铁丝网封闭防盗）见如下图： ·电话线铺设： 建议每间铺位铺设一条电话线。 ·电费计取： 每户均设置独立电表、漏电保护开关及空气短路开关，电费按月实际读数计算。 ·消防系统： 设置24小时闭路电视监控、防火卷闸、自动消防喷淋、消防栓、烟感报警。 ·卫生间： 地面采用防滑地砖、瓷片到顶，天花吊顶，配高级豪华型洁具。 ·保安： 24 小时闭路电视监控、24小时保安巡逻。 ·广播： 中央广播系统。  项目为区域首个大规模的小商品批发市场，整体经营以“义乌小商品＋本地产品”为主要的经营形式进行，其中： 义乌小商品涉及业种为：日用百货、小五金、小电器、各种珠宝、头饰、玩具、工艺品、钟表、文具办公、箱包、女性用品、儿童用品等 本地商品涉及业种为：男女服装、鞋帽、文化办公用品等 因此，针对项目的实际经营定位，项目招商目标客户群主要分为三部分： 招商目标客户群 第一部分：义乌及其周边地区的小商品批发商 义乌的小商品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义 乌商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在义乌范围内寻 找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进 以带动整个项目的销售以及后续的经营。 第二部分：本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经 营批发者 项目定位的服装、鞋包、文化办公用品等业种，在本地及江苏省 内也是有雄厚的产业、商户基础的，其招商对象主体仍以本区域 的经营者为主体。 第三部分：意向从事小商品批发业的个人