深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告一 项目总论 1 1 项目背景 1 (1) 项目名称 1 (2) 开发公司 1 (3)承担可行性研究工作的单位 1 (4)研究工作依据 2 (5) 项目建设规模和内容 2 (6) 项目开发手续 2 2 可行性研究结论 3 (1) 市场预测 3 (2) 项目建设进度 4 (3) 投资估算和资金筹措 4 二 项目投资环境和市场研究 6 1 市场宏观背景 6 （1）全国投资环境 6 （2）深圳市投资宏观背景 9 （3）区域发展及前景预测 12 （4）宏观市场与本项目发展借鉴 13 2 区域市场分析 13 （1）区域市场界定 13 （2）供给分析 14 （3）需求分析 15 （4）竞争分析 15 （5）典型物业调查 16 （6）片区房地产市场分析结论 18 三 项目分析及评价 19 1 地块分析 19 （1）项目位置 19 （2）地形、地势 20 （3）水电气保障 20 （4）规划限制条件 20 2 项目SWOT分析 21 3 项目评价 22 四 市场定位及项目评估 23 1 项目定位 23 （1）产品定位 23 （2）客户定位 23 （3）价格定位 23 2 项目发展设想评估意见 24 五 项目开发建设进度安排 25 1 有关工程计划说明 25 2 施工横道图 25 六 投资估算与资金筹措 26 1 项目总投资估算 26 2 资金筹措 27 3 投资使用计划 28 七 销售及经营收入测定 29 1 物业销售收入估算 29 2 项目销售回款计划 29 3 资金来源与运用分析 29 4 销售利润 30 八 财务与敏感性分析 31 1 赢利能力分析 31 2 项目不确定性分析 31 （1）项目盈亏平衡分析 31 （2）项目敏感性分析 31 3 社会效益和影响分析 32 九 可行性研究结论与建议 34 1 拟建方案的结论性意见 34 （1）项目建设手续正在办理之中 34 （2）项目建设后续资金有保证 34 （3）项目具有良好的社会效益 34 （4）项目经济效益良好 34 2 项目主要问题的解决办法和建议 35 （1）项目的主要问题 35 （2）建议 35 3 项目风险及防范建议 35 （1）项目风险 35 （2）防范建议 35 十 附表 36 10.1：项目工程计划横道图 10.2：项目开发成本估算表 10.3：项目销售收入与经营税金及附加估算表 10.4：项目投资计划估算表 10.5：资金来源与运用表 10.6：损益及利润分配表 10.7：现金流量表（全部投资） 10.8：敏感性分析表十一 附件 36 项目总论 项目背景(1) 项目名称 深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告 (2) 开发公司根据委托方提供的资料，开发公司表1：开发公司情况简介表企业名称 住 所 法定代表人 注册资本 万元 企业类型 注册号 经营范围 营业期限 年月日至年月日 成立日期 年月日 注：本表来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》(3)承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市世联房地产评估有限公司 单位地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层 资质证书：深中服资（评）字002号 资质等级：一级 法人代表：佟捷 联系电话：（07554)研究工作依据《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《深圳建设工程价格信息》(2003.1~4企业提供的相关资料 () 项目建设规模和内容根据委托方提供的《》、《》资料，项目经济技术指标如下表表2：项目经济技术指标㎡90 号宗地 J402-0091 号宗地 实计规划建设 土地用途 商业及商务公寓 土地用途 70年（从2002年9月10日至2072年9月9日止） 土地使用面积 9,010m2 12,469 m2 14,583 m2 36,062 m2 容积率 1.45 1.8 1.35 -- 计容积率面积 13050 m2 22450 m2 19700 m2 54662 m2 商务公寓建筑面积 11,850 m2 16,450 m2 10,700 m2 37,168 m2 商业建筑面积 不少于1,200 m2 不少于6,000 m2 不少于9,000 m2 17,494 m2 建筑覆盖率 裙楼为≤85%、塔楼为≤5% 裙楼为≤85%、塔楼为≤45% ≤60 -- 建筑物高度或层数 不超过18米 不超过20米 不超过15米 -- 机动车