城市化进程中建设用地储备开发模式分析.pdf

Research on Construction Land Reserve Development Model in the Urbanization Process A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Master’s Degree of Engineering By Liu Lu Supervised by Prof. Ma Zhili Specialty: Management Science and Engineering College of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China. May 2013 中文摘要 摘 要 土地储备开发对于提高土地资源配置效率，增强政府对土地市场的宏观调控 能力，促进城市有计划地均衡发展等都有非常重要的意义。在各地探索实施土地 储备开发的过程中，逐渐诞生了许多有代表性的模式和做法，但都存在着如何协 调政府与市场的关系，土地收益如何合理分配、土地征用补偿不合理等问题。并 且城市化进程的加快和城市外延式扩张与耕地保护的矛盾日益加深，改革城乡二 元土地管理体制，推进城乡一体化发展等新的时代背景对土地储备开发提出了更 高的要求。因此，建设用地储备开发模式的研究对于新时期城乡统筹发展、促进 城市和农村建设用地集约高效利用等方面都具有非常重要的理论价值和实践意义。 土地储备制度最早在荷兰、瑞典等欧洲国家实行，随后世界上许多国家都开 始推行这个制度，并在大部分国家获得成功，取得了良好的效果。因此，本文首 先借鉴国外土地储备开发制度的具体做法，归纳出国外成功实施土地储备开发制 度的共同经验：成立专门的公共管理机构；广泛建立土地银行；设置多元化融资 渠道；普遍设立优先购买权；注重维护公共利益；强调依法储备。 其次本文总结出政府主导是目前我国土地储备开发模式的显著特点，并对政 府主导的优缺点进行了分析。通过国内四种典型土地储备开发模式的对比研究， 梳理出其各自模式的特点、实施效果，为各地土地储备开发模式的选择提供参考 价值。 再次针对目前土地储备开发模式中出现的问题，本文提出了公私协议合作开 发的土地储备开发方式；拓展多元化融资渠道；土地储备开发引入公共参与机制 等措施和建议。同时运用博弈论对土地储备开发相关利益主体进行分析，提出完 善土地利益分配机制的措施。 最后为推动城乡统筹发展，提出将集体建设用地纳入土地储备开发。以建立 新的土地征收制度和集体建设用地流转制度为核心构建城乡一体化的土地市场， 从而将土地储备探索成为城乡土地交易的新平台。 本文的创新主要在以下三个方面： 一是本文通过对国内外典型土地储备开发模式的对比研究，为各地土地储备 开发模式的选择提供参考价值。 二是对土地储备开发相关利益主体进行博弈分析，提出了完善利益分配机制 的措施。同时在储备开发主体优化措施中提出了公私协议合作开发方式，并设计 了具体操作流程。 三是构建城市一体化的土地市场。本文以建立新的土地征收制度和集体建设 I 重庆大学硕士学位论文 用地入市流转的运行机制为核心，设计了城乡一体化土地市场的框架，从而为城 乡统筹发展背景下探索我国土地储备开发制度变迁路径提供了新的方向。 关键词：土地储备开发，优化模式，集体建设用地，土地流转 II 英文摘要