公共租赁住房制度分析__--__以“重庆模式”为视角.pdf

内容摘要 我国公共租赁住房制度的法制化建设相对滞后，尚未出台部门规章及以上层级的法 律规范，《基本住房保障法》等上位法缺失。中央多以国务院行政部门指导意见、通知 等形式发布规范性文件，包括《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《关于支持公 共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》、《关于进一步加强房地产用地和建设 管理调控的通知》及《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，立法层次 较低。地方人民代表大会及其常务委员会出台实施的地方性法规有《深圳市保障性住房 条例》、《厦门市社会保障性住房管理条例》等。地方政府规章包括：《江苏省公共租赁 住房管理办法》、《吉林省公共租赁住房管理暂行办法》、《河北省公共租赁住房管理办 法》、《甘肃省公共租赁住房管理办法》、《青海省公共租赁住房管理办法》、《重庆市公共 租赁住房管理暂行办法》、《天津市公共租赁住房管理办法（试行）》、《北京市公共租赁 租房管理办法（试行）》、《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》、《合肥市开发区和工业 园区公共租赁住房管理暂行办法》。其他规范性文件有：《北京市公共租赁住房申请、审 核及配租管理办法》、《福建省公共租赁住房租金管理暂行办法》等。从以上所列法规可 以看出，我国地方法律规范较为庞杂，缺乏统一性、协调性，且相关配套制度不健全。 法制化是公共租赁住房实施的必由之路。公共租赁住房这一亟待在全国范围内推行的重 要“民生工程”，其科学的制度设计当以统一、规范的法律体系和全面、系统、深入的 理论研究为基础。 我国对公共租赁制度的理论研究多数杂糅于社会保障框架内，鲜有专文研究，且研 究视角主要集中于公共政策学、经济学、社会学等层面，较少从法学角度进行系统分析 和论述。有学者对建国以来中国城镇住房保障思想变迁进行了整合、评价，从中探寻适 合于社会主义市场经济住房保障体系的历史经验；有学者系统研究经济适用住房、廉租 住房供给模式，指出必须重视“夹心层”住房保障问题，但未明确提出确立公共租赁住 房制度；还有学者攫取公共租赁住房的融资模式角度，从经济学层面对融资模式的设计 和构建提出合理建议，但角度较为狭窄，并未搭建出整套公共租赁住房制度的法律框架。 生而栖居是人类本能的追求。住房保障制度为维护社会中低收入阶层基本居住权利 而生，是世界各国普遍关注的特殊命题。公共租赁住房制度作为弥合住房保障制度体系 1 缺口关键环节，着力解决被排斥在现有住房保障体系之外，又无力通过市场途径获得住 房的“夹心层”群体住房困难问题。本文以公共租赁住房发展速度最快、制度建设较完 备的“重庆模式”为切入点，从法学角度展开理论探讨，以期为我国公共租赁住房法制 化建设提供思路。 3.8 本文分为四个部分，约 万字。 第一部分为公共租赁住房制度的理论问题。公共租赁住房是指政府提供政策支持， 由政府或其他组织投资建设并持有产权，限定户型面积及租金价格，面向符合条件的住 房困难群体的保障性住房；具有社会保障性、准公共性、保障的过渡性和循环性、产权 流转的有限性四项基本特性。通过阐述新加坡“国家+公积金”公共组屋制度、日本“公 库+公团+公营”公共住宅制度及我国香港“政府主导+土地公用+双轨制”三种“典型 范式”的公共住房制度概况，提出值得借鉴的经验。梳理我国现行规范性文件和各地实 践操作，我国公共租赁住房制度的发展现状是法律法规等上位法缺位，各地规范缺乏统 一性，制度设计差异大，不成体系。分析公共租赁住房与廉租住房、经济适用住房的区 别，明确公共租赁住房作为弥合廉租住房和经济适用房保障缺口、完善住房供应体系的 功能定位。 第二部分为“重庆模式”公共租赁住房的制度构造。在保障性住房供需缺口较大背 3 4000 景下，重庆市提出 年建 万平方米公共租赁住房规划。重庆市政府颁布《重庆市 公共租赁住房管理暂行办法》等规范文件，成立公共租赁房管理局，开建面积达总规划 3/4 的 。通过对重庆市公共租赁住房制度六项基本内容的详细阐述，即投建模式、准入 机制、运营模式、退出机制、管理模式、监督机制，全面勾勒“重庆模式”公共租赁住 房的独特制度构架。 第三部分为“重庆模式”公共租赁住房制度评价。总结“重庆模式”的制度创新 点，包括住房供应“双轨制”的指导思想，政府主导、产权公有的基本原则，“三房一 体”的住房保障制度整合，“第三财政”资金支持，大体量建设规模