仓山建新镇项目提案.docVIP

新慧嘉苑项目策划报告 一、宗地周边环境概述 （一）位置：晋安区新店镇旧货批发市场 东临福州第七中学 西临金城投资区 南临三环路 北临八一水库 位于福飞路主干道上 （二）面积 小区整体区性建筑规划面积11078平方米。 （三）地形、地貌 宗地为一较规则的正方形地块，综合容积率控制在2.3 （四）交通状况 现有公交线路条：817、802、945、945支、946、9、18等路车。 （五）周边主要建筑及景观 宗地南面 是我们的福盛花园、新店镇交通主干道，紧邻三环路。 宗地北面 是我们的竞争楼盘小康佳园。 宗地西面　新店镇的投资工业区，金城投资区。 宗地东面 福州市第七中学。 总结：作为紧靠三环路的一个正待开发的商业与住宅相结合的商业开发项目，地理位置比较理想，商业价值较高。作为福州唯一的一个旧货市场，有别于其它专业市场的定位，其商业价值是定向性和专业性的。因此，市场的开发和建设较为迎合作为福建省省会的福州市扩大建设中的旧货日异增多，市场需求量增大需求，由此产生的专业市场也必将迎来它的繁荣和发展。 （六）SWOT分析 项目分析（宗地） 1、优势： 金山板块的发展商集中开发情况已成规模。 形成了很好的区域氛围，生成了一定的区域市场认知度，对购买力有很大的拉动力。 地处双重门口要塞位置。 福州市三环路以内，是进入市中心的门口位置；紧靠316国道，是福建省北上与外省市连接的唯一门口。因此绝对的门口要塞位置。 （3）地块西向是上街大学城，是文化的聚集地，文化气息非常浓郁。 因为文化区的社区氛围好，对居住及孩子的教育意义重大。因此这方面可作为我们将来主力卖点之一。 （4）宗地西上是乌龙江，东下是闽江，两江地域，妙峰山风光无限。 南倚妙峰山，地处乌龙江与闽江之间，自然风景，生态绿肺。 （5）316国道，多条公交线路直达台江，交通便捷。 台江区是商业的聚集地更能方便购房者逛街购物。 2、劣势： （1）靠近闽侯，离市中心繁华区域较远。 在市民的心目中属于是很偏僻地区。不能引起客户对此处的心里认同感，从而产生较强的抗性。 （2）附近没有大型娱乐场所及大型商场的配套。 对购房者产生购买心理障碍，我们在企划中会淡化此点。 （3）竞争个案较近，目标购房客户群较局限与集中。 客户会对所有的房产做一个比较。竞争会对客户购房产生分流，因此在企划中我们会强化提升卖点。 （4）地块北面是待开发地区，环境较差。 购房者如现场观看的话，会引起客户直观上的不良感觉，从而降低对楼盘的品质认可。 3、机会点 （1）依托政府的政策，紧扣政府倡导全民健身运动这一精神文明建设的主题。 与政府进行合作。由政府出面搭台，将其引向深入，借以提高我们楼盘的品位与档次。 （2）政府规划中的大福州三环线路，从该地区环绕，会使交通更加便捷。 未来发展的良好展望会带来一定的机会。 （3）妙峰山，两江区域，自然生态的福地。 舆论造势，风水大师点评，“峰生水起”的好福地。 4、威胁点 主要来自区域市场竞争对手的威胁。 因为当地的竞争对手先开发，已经有了一定的品牌效应，但是威胁同机会总是共存的。我们具有自身的强大优势，以妙峰山出奇胜，树立自然生态最健康这一人类永恒主题，将威胁转化成为机会与优势。 二、企划缘起 通过前期对市场实地现场的详细调研已经掌握了本案相关资料基础，其后又进行了深入浅出的分析作为背景依据。 企划工作就是对市场调研进行延伸及升华，更是结合本案自身的优劣势对产品进行整合。 树立本案发展商良好的经营理念和品牌观念；度衡把握好本案全局观；建立本案的精神理念中心主题；围绕中心展开对产品卖点的罗列与提炼；要环环紧扣主题理念，形成一个全新势能整体组合。 这一切的一切，是为了最终创造楼盘销售佳绩而努力。 (一) 目标客户锁定和成份分析及购买动机剖解 福州居民（年龄30-50岁） 1、对本地生活有依存眷恋情绪的人。 2、收入较高的成功人士阶层。 3、对产品单价，房型，总价能够考虑承受的人。家庭正常月收入应在6000元以上。 4、享受生活，追求人文居家。 5、自己文化修养不是很高，但对孩子的要求期望很高。学孟母择邻而居。 外地客源（年龄35-50岁） 1、基于工作需要，他们需要在福州卖房子。 2、由于现在的房产市场中各类产品很多，选择余地很大，不一定买我们房子的人。 3、对环境，配套有较高要求的人。 4、追求高档次，高品位生活的人。 5、他们是引导消费型群体，必须通过各方面的手段来刺激他们。 社会菁英人士（年龄30-50岁） 1、因为工作的需要，而忙忙碌碌的人 2、经常出门在外，要求家里有安全保安系数高的人 3、有一定的资产的人，对购房的目的有多种需求。 4、因生意的对子女很少看管，但对孩子要求期望很高。 5、对新鲜事物有盲从性，对价格不是问题。 （二）共性分析 他们主要是为了提高居住档