简阳项目可行性分析报告.doc

序 根据贵公司前期提出的相关工作要求，本次市场研究的目的是要解决是否进入简阳进行房地产项目投资、进入简阳房地产哪个细分市场、在简阳哪个区域进行项目选址等问题。为此，本次市场调研的重点就是针对简阳房地产市场整体机会、简阳房地产市场版块分布及土地市场的针对性研究。 根据我们对当前房地产宏观形势的掌握与简阳房地产市场的初步了解，简阳房地产市场开发机会主要集中于普通住宅市场。因此，此次市场调研将紧紧围绕着前期的要求和初步判断展开，主要分析内容如下：  第一部分　简阳城市发展潜力分析 第一章　宏观政策环境调研 第一节、规划政策 简阳地方近期的规划政策指导思想： 加快沱东新区和新市工业园区建设，大力改善城市环境和对外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雏形。 城市近期将主要依托射洪坝新的城市行政中心和居住建设。逐步拓展简阳的居住功能、文化娱乐功能和行政办公职能。随着沱二桥的建成使用，将极大的推动旧城区中心组团向河东的扩展，河东新区的发展将成为简阳城市化进程跨越式发展的里程碑。 逐步成型的十里坝工业园区将成为简阳市实现由农业大县向工业强市战略转化的基石和中坚力量，其成型将促使城市产业结构的进一步优化和完善。另一方面，大力的招商引资所带来的城市经济发展和居民收入提高也将加快简阳城市化进程的步伐。 城市近期将重点建设四大片区： 沱东片区：射洪坝组团主要是行政、文化单位搬迁和居住及商贸配套区； 中部主城区：旧城组团主要是城市商贸中心和居住发展区，基本保持现有格局及形态； 新市工业区：主要是工业搬迁和新发展工业园区； 石桥片区：北部城市出入口，近期以改善交通及居住条件为主  第二节、土地政策 近期国家出台的主要土地政策： 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》 《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）〉》 《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》 关于发布实施《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知 政府对房地产市场的宏观调控，已逐步开始从根源――土地入手，对其进行强势调控。如从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准将有较大提高，并准备开始征收土地增值税。 政府把城市扩张所需的新增土地、旧城改造置换出的土地均纳入政府管理之列，委托土地行政主管部门统一管理征用土地行为，使国有土地牢牢掌握在政府手中，通过“阳光土地政策”将土地级差、土地增值及土地的隐性收入等都用于城市建设实现土地收益的最大 央行多次提高存贷款利息 央行三次提高存款准备金率 《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 在2006年之前，房地产还主要是一个纯粹的经济命题。始于两年前的新一轮宏观调控，政府把房地产市场列为重点对象，采用了收紧银行贷款、提高存款准备金率、加息等一系列紧缩性措施。2006年，央行仍密集运用货币政策进行调控，两次加息，三提存款准备金率。在今后比较长的时间里，银行的信贷资金仍然会是我国房地产企业的主要的资金来源，房地产企业的资金来源简单的讲应该是两个方面，一个是间接融资，就是来源于银行的信贷资金，一个是直接融资，包括了通过股票的融资，债券信托的融资 第四节、房地产政策等 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 《“国六条”和“15条细则”》等 以上政策值得重点关注的是国务院的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国六条”）和地方法规《成都市新建商品房销售明码标价管理暂行规定》，后者已于二○○六年十月一日开始实行，要求经营者应当在商品房销售场所公示新建商品房的销售价格及收费相关情况。 从简阳市政府对于地方房地产市场调控的政策层面上来看，加强了对房地产开发项目高容积率、低建筑密度的引导。提高了新建居住小区在环境影响因素中的重要性。 鉴　示： 【房地产宏观调控力度加强】 从上述四个方面可以看出,目前中央政府进行宏观调控的重心放在了房地产结构调整、金融调控以及土地监管上。一方面是围绕着国六条而诞生的各地相关细则,另一方面是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整住房结构下不断调整出台的银行、税收、土地政策以及对当地土地被征用的赔偿问题。 【对沱东新区的政策支持力度明显】 从简阳的地方政策环境来看，政府大力发展沱东新区的意图非常明显，但因财政上的制约，不得不借助外力来进行新区的基础设施建设，这就使得相关职能单位在招商引资和开发条件等方面给予了开发单位大量的优惠政策。 【地方政策对区域发展影响大】 在全国一二线城市陆续出台针对房价、地价、户型等房地产细则法规的急风暴雨下，简阳的房地产市场似乎依然风平浪静；加之政府为吸引外来资本介入城市基础设施建设而实施的许多如土地、税收、城市配套等优惠政策，对于外来