香港土地管理的做法及启示.doc

香港土地管理的做法及启示 摘要：我国香港特别行政区通过土地公开竞价出让、使用权到期后免费续期、精简而有效的土地税制、建立土地储备基金等管理制度，在稳定土地市场预期、调控房地产市场供求、调节土地收益分配、提高土地资源利用效率等方面发挥了重要作用，具有一定的借鉴意义。我国应进一步完善土地出让管理制度，稳定市场主体预期；完善土地相关税制，有效发挥税收调节作用；规范土地出让收支管理，促进发展方式转变。 　　关键词：香港土地管理，土地出让，房地产税，土地基金 　　我国香港特别行政区（简称香港）与我国大陆地区均实行土地公有制，其在土地出让管理、房地产税和政府土地收支管理等方面建立拥有较为成熟的制度，且在稳定土地市场预期、财税政策调节、定期进行房地产评估、土地基金管理等方面积累了丰富的经验。香港土地管理的做法可对我国大陆地区新时期的土地制度改革提供有益借鉴，以更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，并从根本上解决土地相关问题，有效防范财政金融风险，促进经济社会持续健康发展。 　　一、香港土地管理的做法 　　香港作为世界重要的金融中心和国际大都市，一直面临人多地少的压力。在香港回归前，中国政府就香港地区的土地出让管理与英国进行了交涉并达成一致意见。香港回归祖国后，特区政府落实《基本法》有关要求，并进一步改进和完善土地出让及相关收支管理制度，在防止房地产泡沫形成、合理调节土地收益分配、提高土地资源利用效率等方面发挥了积极作用。 　　（一）香港土地出让制度 　　香港土地出让制度于1985年5月《中英关于香港问题的联合声明》（简称《联合声明》）中发布，1997年7月《香港特别行政区基本法》生效时进行了重大调整。1985年5月《联合声明》）发布后，香港实行土地出让制和土地年租制相结合的体制，租地期限也有所调整。规定：土地出让时，除向土地使用者收取一次性的地价收入外，每年还要收取土地年租金，且每年可根据土地评估情况对租金进行调整。土地出让期限要求新出让的土地（1985年5月至1997年7月）的租期不可跨越2047年6月30日。1997年7月前到期的土地、有续期权利的，可续期；没有续期权利的、经政府同意，也可续期，租期同样不得跨越2047年6月30日。1997年7月《香港特别行政区基本法》生效后，《联合声明》所规定的土地政策和土地契约仍继续实施，但将原有只缴纳象征性年租的土地使用者，改为每年缴纳应课差饷租值3%的年租金。“同时，新出让土地的期限一般为50年（少数特殊用途和短期租约除外），土地使用权到期后，没有续期权利的土地，经政府同意可再续期50年，且无须缴纳一次性地价，每年只需缴纳应课差饷租值3%的年租金。另外，继续对乡村屋地等农村土地给予优惠政策，使用者本人或父系符合要求的，原定象征性租金标准维持不变。 　　（二）香港土地出让收入组成 　　目前，香港土地出让收入主要包括一次性地价、按应课差饷租值3%缴纳的年租金和其他地租收入。其中，一次性地价收入纳入基本工程储备基金管理，由“公共拍卖及招标”、“私人协约方式批地”、“修订现行土地契约、换地及续订土地契约”和“就短期豁免书而收到的费用”等类型的收入组成，主要用于土地征用回购、港口及机场发展、道路桥梁建设、信息化建设以及教育、医疗、卫生基建项目等非经常性支出；其余土地出让收入属于政府一般性收入。 　　（三）香港房地产税制 　　香港房地产税命名为差饷，属财产税。差饷于1845年开征，差饷征收百分率由4.5%至18%不等，2000年1月1日起定为5%。2013-2014财政年度香港差饷总收入为1471.6亿港元，约占政府一般收入的4.3%。同时，香港对房地产出租收入征收物业税，物业税是每年对土地或楼宇的出租收入净值以一定税率征收的税项，实质为利得税。除豁免情况外，香港所有物业均需按应课差饷租值的一定百分率征收差饷，该征收百分率每年由立法会制定（目前为15%）。虽然物业税与差饷都是对土地、房屋等物业征税，但物业税的课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业，而差饷则是对纳税人拥有的所有土地、房屋，包括自用和非自用部分均征税。在征收物业税时，政府允许纳税人扣除因出租物业而产生的费用支出。如，纳税人可一次扣除20%的修理及其他开支。同时，政府征收差饷也可在物业税计税时全额扣除。 ? 　　（四）香港土地基金 　　香港土地基金成立于1986年，至1997年6月共积累土地基金1970.72亿港元，土地基金的资产由香港金融管理局以独立投资组合的方式管理。1998年11月，土地基金的资产并入香港外汇基金，并进行投资。2013-2014年，香港土地基金期末结余2197.3亿港元。此外，1997年7月后，香港不再将一次性地价收入注入土地基金，土地基金的增值部分主要为原有本金投资的净收益。 ? 　　二、香港土地管理的启示