天津河东区津海项目可研报告.doc

 天津河东区津海项目可行性分析 第一部分 项目概况 区域类型、规模、功能分布等基本情况了解： 区域类型：东站后广场区域指东站北部的周边区域，它是说西到京山铁路，南到天津东站，东到新开路，北到京山铁路的大片区域，其定位为集居住、商业、商务于一体的综合区域核心。 功能分布：其核心功能就是交通，是未来河东以及天津城市东部发展的核心之一，是天津城市交通枢纽地带，城际铁路的修建、未来的地铁2、3号线，将极大的拉近京津两地的联系以及天津城市的沟通，利用，依靠，铁路、轻轨等设施形成的五维立体交通网络，必将成为沟通环渤海经济带的核心区域。 项目四至、地形以及自然环境等 项目四至：项目位于天津市河东区新开路与华兴道交口处，西侧为华兴道，北侧为新开路，东侧为已建成的冠福大厦，南侧为原有现状楼。周边现有美震、顺驰城市系列等较为成熟的居住项目，也有尚未入住的海河新天地， 地形及自然环境：地处天津东部，海河东岸的核心区域，地理位置优越，是天津城市中心的交通枢纽地带，主要由新开路、华昌大街等主干道、以及华龙道、华兴道等次干道围合而成，已经兴建的城际铁路，以及未来的地铁2、3号线，将会使其交通核心地位，越发突出。 三、项目基本情况 A座：原规划可用地面积为：3366.7m2，因新开路和华兴道拓宽，津海大厦A座的规划可用地面积约为2759.23 m2，则A座技术经济指标如下：用地面积：2759.23 m2；总建筑面积：27947 m2；地下建筑面积：2157 m2；地上建筑面积：25790 m2；容积率：9.35；建筑密度：58.32%;绿地率：15%建筑高度：94.5m； B座：原规划可用地面积为1996.43 m2，因华兴道拓宽，津海大厦 B座规划可用地面积约为1754.54 m2，则B座技术经济指标如下：用地面积：1754.54 m2；总建筑面积：23228 m2；地下建筑面积：1268 m2；地上建筑面积：21960 m2；容积率：12.52；建筑密度：72.82%；绿地率：15%；建筑高度：89.10m；机动车停车位：173。 第二部分 项目规划及建设条件 一、设计依据 1、《高层民用建筑防火规范》 2、《建筑设计防火规范》 3、《商用建筑设计规范》 4、《汽车库、修车库、停车场设计规范》 5、《汽车库建筑设计规范》 6、《民用建筑设计原则》 7、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 8、《公共建筑节能设计标准》 9、《玻璃幕墙工程技术规范》 10、《民用建筑消防安全疏散系统设计标准》 11、《智能建筑设计标准》 12、《天津市建设项目配套停车场标准》 二、功能布局 津海大厦A座：建筑首层为写字楼大堂、商业用房、商业大堂以及配套的服务性出入口，主要为交通空间，其余为商业空间；2、3层为餐饮空间；4层歌舞娱乐空间；5层为大厦办公交通转换枢纽空间和一些配套设施；6-25层为办公标准间。 津海大厦B座：该项目为停车楼和配套单元，总层数29层，裙房6层为停车楼，首层为配套单元服务大堂、商业用房以及与之配套的服务性出入口和停车楼入口；地下一层及二至六层为停车楼，可停车173辆，地下停车31辆，二到五层可停28辆，六层停车30辆；七到二十九层为配套单元，设一垂直交通内核，多种户型供人选择。 三、剖面设计 津海大厦A座：地下一层层高5.1米，首层层高5.1米，2-4层层高4.5米，5、7-12、14-19层层高3.2米，6、13层层高3.6米，20-22层层高3.4米，23-25层层高5.1米。 津海大厦B座：地下一层层高4.9米，首层层高4.2米，二至五层层高3.0米，六层层高3.9米，七至二十九层层高3.0米。 五、电梯设计 津海大厦A座：六部电梯，一部消防梯，三部用于写字楼，两部用于商业 种类 电梯数量 载重（kg）/满载P 速度 商业客梯 2 1350/18 1.5m/s 办公客梯 4 1000/13 2.5m/s 津海大厦B座：4部电梯，一部消防梯，三部用于配套单元，1部用于停车楼 种类 电梯数量 载重（kg）/满载P 速度 配套单元 3 1150/15 2.5m/s 停车楼 1 1350/18 1.5m/s 第三部分 回款及支出计划 A座月销售面积及回款情况： 时间 销售面积（m2） 销售率（%） 销售额 （万元） 回款额 （万元） 推广支出 （万元） 06年4月 —— —— —— —— 4 06年5月 —— —— —— —— 4 06年6月 —— —— —— —— 11 06年7月 —— —— —— —— 30 06年8月 —— —— —— —— 25 06年9月 100 0.6 65 0 35 06年10月 200 1 130