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房地产成本管理经验分享 毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间 虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早 降价销售成为不可阻挡的市场潮流 房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争 快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，成本控制将具有战略意义 成本管理新思维---三大转变 从客户价值到成本控制—不同需求的客户其关注点是不一样 从客户价值到成本控制—企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且成本极高的表现 从客户价值到成本控制—客户的需求是可以排序，在一定的成本约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要 从客户价值到成本控制—将需求转化为产品语言 从后端控制到前端控制 从成本核算到成本控制 成本管理体系主要控制点 成本管理体系 如何通过目标成本体系使我们从设计到招标到施工的每一个环节都能进行成本的控制和优化？ 例：通过事前算账控制成本----成本前置模型之单一产品假定法 例：通过事前算账控制成本---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案 例：通过事前算账控制成本---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案 例：通过事前算账控制成本---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案 例：通过事前算账控制成本---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案 目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系 如何通过动态成本控制体系确保成本的全过程处于有效管理中？ 如何通过责任成本体系成本责任分解到每一个员工？ 如何通过后评估体系使我们不再犯重复的错误？ 如何优化成本的管理流程尽量减少我们无效的成本？--案例 如何优化成本的管理流程尽量减少我们无效的成本？--解决思路：加强前期设计控制和专业协调 地产业正在走向规范化和更加激烈的竞争，市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势，为了在行业的逆流中生存乃至增长，房地产企业应该从机会主义转向理性的战略思考，从以资源为基础的竞争转向以能力为基础的竞争，全面提升企业管理水平，建立竞争优势 * 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 * 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2009年4月 内容 淡市下房地产成本管理新挑战 淡市下房地产企业成本管理新思维 如何从管理角度有效控制成本 77.3 95 111.2 111.1 商品房销售价格景气指数 92.6 67.4 89.7 66 商品房预售面积景气指数 四季度 三季度 二季度 一季度 宏观环境 需求 供给 宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境仍然不乐观 ？ 房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑 07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力 客户与产品 成本控制 进度质量成本 的平衡 房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为产品语言 ？ 消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，成本控制将变得前所未有的重要 再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战 开发商感言：降价还是硬道理 资源的竞争 产品和客户的竞争 运营能力的竞争 产品实现过程 设计管理 采购管理 工程管理 营销管理 客户服务 土地获取和项目论证 项目策划管理 成 本 管 理 资源 客户 运营 内容 淡市下房地产成本管理新挑战 淡市下房地产企业成本管理新思维 如何从管理角度有效控制成本 从乙方挖潜到 客户挖潜 从后端控制到 前端控制 从成本核算到 成本控制 房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品 房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制 在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制 置业次数与购房动机 绿色标出是最重要的因素, 黄色标出次重要的因素, 购房预算不同的人, 对因素的重要性排序略有不同. 在购房预算较高的人群中, “造园形式”, “教育配套”和”高尔夫球场”相对重要. 而”物业管理模式”相对重要较低 标准化 产品体系 空间尺度 功能组织 部品性能 物理指标 设备要求 ……… 居住要求 使用标准 性能标准 技术标准 部品模块化 功能模块化 户型模块化 组团模块化 设计模块 客户行为 自我实现 尊重 归属 安全 生理需求 预算 合同成本控制 认价 变更控