贵阳太慈桥地产项目定位报告终稿-196.ppt

1 思源集团 纲 要 项目运作目标 目标一：项目价值最大化 目标二：项目可持续销售 目标三：开发企业品牌提升 住宅市场结论回顾（一） 住宅市场结论回顾（二） 宏观政策结论回顾 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策； 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。 商业、酒店市场结论回顾 项目具体位置 项目技术经济指标 地块内部环境 地块外部环境 项目体量大，可塑性强 距市区较近，区域发展潜力大 依山傍水的自然环境较好 实现目标的核心难点 项目体量大，市场竞争激烈，如何实现可持续性销售？ 受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？ 区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？ 项目体量大，如何实现可持续性销售？ 受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？ 区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？ 如何解决？ 180万？我们不能只盖房子！ 看到困难的同时，一定要看到机会！ 180万？大船必须寻找蓝海！ 我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？ 跳出区域、跳出贵阳、甚至贵州进行战略思考，通过项目定位、开发策略、规划、营销等，对项目进行全程营销策划，并最终实现项目的运作目标。 什么是城市运营？ 城市运营是一个过程； 城市运营是站在全省、甚至全国的战略高度，通过城市战略定位、城市开发、城市规划、城市经营等等对城市进行整体的运营，并最终实现战略目的。 项目定位核心理论：三个维度 满足项目价值最大化 如何实现项目价值最大化？ ——争取更高的利润，是我们实现价值的必然选择！ 确立市场核心竞争力 需要满足自身条件 住宅体量巨大，需持续消化； 受90/70政策限制，90平以下户型占主力； 容积率较高，全部低密度社区难以实现； 商业体量大，运作的风险巨大。 项目定位核心理论：三个维度 本项目定位方向 ——具有领先性 的中端及以上的产品组合 迅速打造区域形象，形成城市亮点 如何才能形成城市亮点？ 如何才能形成城市亮点？ 产业，同时实现商业升级，解决商业的难题 如何打造具有吸引力的产业？ 案例：华侨城——旅游地产项目 什么产业会成为贵州样板？ 目标客户来源区域构成 客群层次构成 目标客户的购房目的 中端－中高端客户特征描述 高端客户特征描述 超高端客户特征描述 住宅客群定位 泛贵阳区域的中端及以上客群 产品类型定位 高端、超高端产品提升整个项目形象 产品类型初步配比建议 高端、超高端产品是形象产品中端、中高端产品是主流产品 引进高档品牌酒店，提升项目整体价值。 完善的公建服务配套 项目定位 定位解决了哪些核心难点？ 核心难点中未被解决的问题 如何使项目被持续关注，形成可持续性客源？ 如何化零为整，优化并进行重新组合？ 如何迅速确立项目形象？ 形象工程先行要点 拆迁工程先行 待拆迁户阻碍了项目交通动线； 待拆迁户占据了形象展示的地块； 后拆迁，直接增加成本。 通过先行改造项目环境，同时实现项目形象的迅速确立！ 如何进一步解决项目受90/70形成的制约，难以实现整体价值最大化问题？ 70/90的影响分析 我们能否打造？ 我们如何打造？ 我们如何实现？ 根据项目定位的不同层次的客群，优化并重新组合产品，化零为整， 即模拟多楼盘 模拟多楼盘的意义 由此可见，模拟多楼盘对于项目的运作，意义重大！ 核心开发策略 定位与开发策略解决了哪些核心难点？ 项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目难点。 类别墅 花园洋房 高层板楼 回迁高塔 会所 产业 公建配套 配套酒店 如何处理项目展示及规避噪音的矛盾 两个决择方向 保证项目展示的同时，弱化噪音影响？ 规避噪音的同时，优化项目展示？ 我们的决择 符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低密度氛围，提高项目形象； 符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，扩大利润空间。 整个建筑用地按地形、环境和开发条件分成12个开发地块。 1、2号地块分析 优势： 背靠自然山景； 拥有天然坡地资源； 地势高，视野开阔； 私密性强； 劣势： 地块受高压线影响较大； 2号地块未来将有贵广线穿过。 6、7号地块分析 优势： 地势稍高，相对平坦； 视野开阔； 拥有山景资源； 能远眺水景； 劣势： 离教育用地较近，有一定噪音影响。 8、9号地块分析 优势： 紧临天然河道； 依山傍水； 拥有天然坡地资源； 对外展示面大； 交通优势明显； 劣势： 离铁路线较近，火车噪音影响大； 存在拆迁问题。 优势： 项目地