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律师进社区 ——物业管理法律法规知识 主讲：梁月军律师 梁律师简介 梁月军律师，男，中国物业律师网创建者，本科学历，法学专业，先后毕业于浙江大学、西南师范大学，现就读同济大学法律硕士。2005年10月至今，供职于浙江泰杭律师事务所，任物业诉讼部主任。本人在部队锻炼多年，有着较高的军人素养，为人诚信、干练稳重、勤勉敬业、精益求精；6年的物业服务从业经验，使其对物业服务行业有着浓厚的感情。自2004年从事律师业以来，在物业纠纷、合同纠纷案件、交通事故、劳动争议等案件领域中卓有成效，但一直想为物业服务行业贡献点力量，2005年浙江泰杭律师事务所成立物业纠纷诉讼部，本人担任该部主任，至今已办理大量的物业纠纷案件，担任:杭州蓝天物业管理有限公司、杭州滨江物业管理有限公司、浙江野风物业服务有限公司、杭州佰全物业管理有限公司、杭州通和物业管理有限公司、杭州万瑞物业管理有限公司、杭州屋宇物业管理有限公司、杭州钱塘物业管有限公司、杭州敦煌饭店、杭州寰球假日旅行社有限公司、 杭州埃菲思科技有限公司等各类企业的常年法律顾问。 2009年4月底成立了国内首家物业服务专业网站——中国物业律师网：。 联系地址： 浙江泰杭律师事务所,杭州市下城区香积寺东路99号三楼B座。 联系电话 目录 第一课 与业主、业主大会及业主委员会有关法律规定 第二课 前期物业管理 第三课 物业管理服务 第四课 物业管理费纠纷 第五课? 车辆管理纠纷 第六课? 安全保卫纠纷 第七课 专项维修基金 一、业主的概念 《物业管理条例》第六条是这样规定的，房屋的所有权人为业主。随着经济快速发展，尤其《物权法》的颁布，业主的定义已经不能满足物业行业发展需要。2009年3月23日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条将“业主”的概念进行明确而详尽的定义。 分为五种： （一）以人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定而得到的房屋的人； （二）因继承或者受遗赠而取得的房屋的人； （三）因合法建造而取得的房屋的人； （四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人； （五）依照规定应当办理登记手续，已经办理登记而取得房屋的人。具备上述五种情况之一的均称为业主。 案例一：业主的配偶是否是业主？ 二、业主在物业管理活动中享有的权利 (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（该权利建立在物业服务合同约定的基础上） (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（第十三条，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议） (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议（比例，另外举例蓝天物业修改业主公约案）； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业管理企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 三、业主在物业管理活动中享有的义务 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（权利可以放弃，但能不能放弃权利不履行义务？） (一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 （上述业主的义务，如果业主不履行怎么处理？基本原则是侵害谁，谁处理，侵害单个业主，单个业主处理；侵害公共利益，业主委员会处理；侵害物业公司，物业公司处理。） 四、业主大会 1、业主大会的组成。《物业管理条例》第八条，物业管理区域内全体业主组成业主大会。（三个一：一个业主大会，一个业主委员会，一个物业公司。） 2、业主大会的职责及决议制度方案的表决。《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责： 　 (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 　　 (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 　　 (三)选聘、解聘物业管理企业； 　　 (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 　　 (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　 (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职