建设工程财务评价与功能评价.docVIP

第九章　建设工程财务评价与功能评价 　　考情分析： ? 08年 07年 06年 单选题 　　住宅评价指标计算（容积率） 　　建筑工程权重指标计算 　　住宅评价指标计算（容积率） 多选题 　　住宅评价指标（安全性） 　　财务评价指标（分类） 　　财务评价指标评价标准 综合题 　　 　　 　　建筑功能评价计算（12分） 　　教材变化：在财务评价中略有改写，压缩表格。　　本章重点：1.财务评价指标体系；　　2.盈利能力、清偿能力指标的计算和评价标准。　　本章熟悉：1.建筑工程功能评价的内容；（住宅）　　2.建筑工程功能评价的方法。 第一节　建设工程财务评价 　　一、财务评价概述　　（一）财务评价的工作程序及内容（了解）　　 考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。　　进行不确定性分析----盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。　　（二）财务效益和费用识别和计算（熟悉）　　1.财务效益　　2.财务支出　　（1）建设项目总投资：建设期贷款利息（与第七章对应的四块构成）　　（2）流动资金：宜采用分项详细估算法。　　（3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出（用现金支付的成本）　　 总成本＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋摊销费＋利息支出＋其他费用 　　（4）税金：销售税金及附加、所得税。　　（5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营。在现金流量表中作为现金流出。　　（三）财务评价指标体系（掌握）　　1.按资金时间价值分：动态指标　　2.按指标评价的对象分：盈利能力指标、生存能力指标。（新改写）　　二、财务评价报表（熟悉）　　表用于计算哪些指标？表中的主要内容。现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息表相对重要些。　　（一）现金流量表　　1.现金流量表用于计算的指标：项目财务盈利能力分析的指标。财务净现值、内部收益率、投资回收期。　　2.内容：（1）项目投资的：　　流入：收入、固定资产余值、回收流动资金。（后两项在最后一年收回）　　流出：建设项目投资、流动资金、经营成本和税收。　　注意：①调整所得税以息税前利润为计算基数；融资前！　　②投资已按一次性支出作为现金流出了，不能再以折旧、摊销等方式计现金流出；　　③以全部投资为计算基础，不计利息。 　　（2）资本金的：　　流入：与全部资金流量表相同；　　流出：借款本金偿还和利息支付作为现金流出。其他与全部资金流量表相同。　　注意：①所得税以应纳税额为计算基数；融资后！　　②偿还本金有两部分：借款还本付息中的本年还本额；流动资金借款本金偿还；　　③利息包括：流动资金借款利息、长期借款利息。　　（二）利润与利润分配表　　1.该表用于计算的指标：总投资收益率、资本金净利润率。　　2.内容：（1）企业亏损：可以在5年内在税前弥补亏损。　　（2）法定盈余公积金：公积金按10%提取；按一定比例提取任意公益金。内资、外资的不同。　　（3）投资者的利润分配：按顺序分配。未分配利润可用于借款或弥补亏损。　　（三）财务计划现金流量表　　财务生存能力分析，实现财务的可持续性。　　（四）资产负债表　　计算资产负债率，进行清偿能力分析。　　（五）借款还本付息计划表　　1.借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率指标。　　2.还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润。不考虑流动资金的偿还　　3.常见的还本付息方式：5种，计算题中注意题给约定还款方式　　（1）最大额偿还方式：　　（2）逐年等额还本、年末付息方式：　　（3）本利等额偿还方式：　　（4）年末付息、期末一次还本方式：　　（5）期末本利和一次付清方式：　　4.内容：建设期：当期还本付息为零；　　生产期：还本付息按约定方式；付息可以根据期初借款余额结合贷款年利率求得。　　三、财务分析指标 　　（一） 项目盈利能力分析指标（掌握）　　1.财务净现值：　　（1）定义：将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。 　　经济含义是净现值等于0，说明不赔不赚，收益与投资相抵；小于0，赔了；大于0，赚了。 　　　　（2）评价标准：FNPV≥0。越大越好　　（3）折现率与净现值呈倒数关系：折现率越大，净现值越小；折现率越小，净现值越大。　　2.财务内部收益率：　　（1）定义：项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。　　经济含义是净现值等于0时的折现率。不赔不赚时的、收益与投资相抵时的折现率。　　（2）计算时用插值的方法，i1与i2的差不超过2%。例如：i1为10%，i2为15%就不行，只能用12%。　　（3）评价标准：FIRR≥