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名人演讲稿马磊：2010年贸易地产新趋势 　　大家上午好，刚才主持人已先容了整个中国不动产研究中心的情况，在一年一度搜狐焦点新视角论坛上，我们都会有一些新的内容，今天我们成立了中国不动产研究中心，希看第三方的媒体的研究视角来通过梳理这方面的数据能够给大家梳理一些东西出来。 　　我们今天报告的题目叫做2010年贸易地产新趋势，大家已看到这份报告在我们桌上。采样的缘由，我们在这个报告中更多的是北京的情况，刚才行业领导说的城镇化、二三线城市也会有所触及。 　　在整个宏观经济情况来讲，刚才实在在我们领导已说道了整个中国的贸易地产和中国经济是衡动的状态，09年上半年整个国家出台了一系列的政策，经济危机对中国实体经济的影响。在2009年前三个季度我们全年提出保8的目标，业界公认的保8是无忧的。前三季度房地产开发面积，开工面积，都可以说明现在在09年前三季度中国房地产市场处在一个回热的状态。对照宏观经济可以看出贸易地产的表现实在不尽理想，我们试图寻觅中国宏观经济回热在贸易地产这类窘境之间能不能找到一个答案。刚才回顾在过往十年在07年、08年贸易地产发展状态，现在有些数据在此不做更多的论述。 　　我们看这张图99年大概处在贸易地产最低估，我知道当时99年受亚洲金融危机的影响，这和中国的GDP和中国的发展是同步的状态。贸易地产多元化的发展除购物中心，除大型的商场，和店展之外，还有其他的物流，配送中心等等的，第二个社区贸易物业也是我们关注的重点，第三个特点是房地产开发显现郊区化的趋势，跟中国住宅小区的房地产发展趋势是相吻合的。第四自持物业成主流，06年的时候有调查显示21.4%企业选择自己持有物业，07年39%开发商选择持有物业，不论是资金链，还是整个产品和企业的安全性上都是一个很重要的趋势。我们也知道像万科这样的企业09年11月份也提出进军房地产领域，目前在房地产开发模式都有一个重新的思考。再有就大项目集中放量，还有贸易地产二三线城市发展，比如香港贸易地产恒隆地产07年也在上海之外的地区进行大布局，贸襸http://www.fWJiA.COm马磊：2010年贸易地产新趋势欢迎您访问范,文,家[!--titleurl--]}椎夭恼猩棠丫骄场? 　　再看09年中国贸易地产发展状态，09年整体特点我们说是贸易地产开发停滞，比如在北京08年预计新开工面积大概600万平米，但是到了09年时候真正进市的贸易面积不足300万平方米。 　　09年受国际金融危机影响，招商题目还是非常突出，比如说北京朝阳门这个项目，在崇文门很典型的贸易项目都是比较困难的情况。华贸现在都没有到达非常理想的状态。高端贸易项目更是成为重灾区，经济衰退与本土经济增长放缓，对奢侈品消费及其品牌扩大的带来负面的影响。像LV这样的奢侈品对整个需求面，和整个消费能力的体现是非常直接的。 　　第四个特点酒店项目堕进窘境，09年也是受国际金融危机的影响，也是在国家说扩大内需的时候，实在贸易地产应当是非常重要一个部份，09年的时候整个对外进出口作为推动中国传统经济三驾马车之一分别降落了20%到30%左右，到目前缓慢的回升，从这个角度来讲内需外需遭到这类情况制约，贸易地产，酒店项目窘境也是非常明显的。 　　第五个特点写字楼空置率居高不下。从以上看来09年贸易地产，包括北京、上海在内的一些贸易地产，实在处在发展特别堕进窘境的状态，中国经济目前的局势可以说稍微滞后的。由于在09年实际上我们讲到GDP保8的状态，业界都有一个观点，大家以为实在主要是投资拉动，贸易地产作为直接内需的消化的晴雨表的指标来看的话，它的一个状态就直接体现到目前中国经济存在很大的题目，那就是将来投资拉动的内容，怎样过市场的晴雨表来进行消化。所以我们在这一部份，想猜测一下2010年，或2010年开始未来几年当中中国贸易地产发展的状态。 　　首先看一下政策，实在政策对贸易地产是非常扶持的，比如说在往年年底的时候，像国四条，都是针对房地产住宅领域的调控政策，但是对贸易地产还是扶持状态，比如说适度宽松的货币政策，09年底的时候，中心经济会议所确定的政策，对贸易地产的发展还是会提供足够的一些资金来源。但是从我们分析来看，以上说所说化不足的风险影响对贸易地产的投资热情。这是大概十个土地交易的一览表，这个想说明从过往情况来看，居住类土地是唱独脚戏的，将来贸易地产可能成为将来一段时间活跃在土地拍卖舞台上重要的角色。比如大家现在正在关注国贸地区的地块，中建拿了奥运核心三块很好的地，固然在近一段时间内贸易地产可能堕进低估当中，但是很多企业还是很看好这个贸易未来的发展趋势，从价值投资者角度来讲，在市场经济或在低迷的时候，购进物业的价格会是很便宜，很划算的，可能以五年以十年为一个周期，现在购进贸易物业是很好的投资。 　　再看一下金融环境，REITS呼之欲