物业企业资金管理.pptVIP

案例： 某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各项费用如下： (1)各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元 (2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元 (3)清洁卫生费15万元 (4)绿化养护费10万元 (5)公共秩序维护费10万元 (6)办公费5万元 (7)固定资产折旧2万元 (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元 (9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元 合计?? 120万元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10％，则该项目单位物业服务费标准为： 120万元× (1+10％)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为： (120万元+12万元)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。 (四)物业服务收费定价及计费方式 1. 物业服务收费定价方式 1)物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 （1）物业服务收费实行政府指导价的：有定价权限的主管部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。 具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定； （2）实行市场调节价的物业服务费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 2)物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 2. 物业服务的计费方式 1)包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 主要适用于普通住宅小区的物业服务费的测算。 2)酬金制 指在预收的的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 一般适用于高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定外的支出。 物业服务企业应向业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于1次公布物业服务资金的收支情况，业主或业主大会对此提出质询时，物业服务企业应及时答复。 3)包干制与酬金制的比较 （1）酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。 （2）酬金制具有监控性。 （3）酬金制利于培育健康的物管企业。 （4）酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对不缴费业主则无法控制。 （5）酬金制利于物管企业专业化，而包干制则让物业服务公司不得不搞多元经营。 9.2.1 物业服务费的追缴方式 1)一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业服务企业在下一次收费时将向业主(使用人)发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业主(使用人)。如果第二次仍拖欠，物业服务企业将在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。 9.2 物业服务费的追缴 2)针对性追缴。物业服务企业对拖欠费用的业主(使用人)应针对不同情况，采取相应措施。对于费用大户，要亲自登门拜访(有时物业服务企业的总经理也要亲自上门)进行劝导和解释，争取用户的理解和支持；对于一些“钉子户”，则应严格按照法律程序执行。 3)区别性追缴。 对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合他们的工作时间，采用上门收缴，预约时间等方法，给业主以方便，业主一般也会乐于配合。 对于因对服务不满的业主，若企业自身服务确有不足的地方，应尽快改正，满足业主的要求；若业主提出的要求不合理，也应向业主耐心解释。 若业主依然如故，物业服务企业就要根据管理制度、服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。 这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证。 欠费追缴的一般程序： 1)发催缴费通知。 2)电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。 费用的追讨是一门学问，物业管理人员要有较高的文化素质和社交能力，在加强与业主沟