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物业服务座谈会报告 专题一物业诉讼应当准备的诉讼资料 1、起诉状（按对方当事人提供副本）一般要求一式三份，加盖公司印章。 在起诉状中应写明对方当事人的姓名、性别、住址、联系方式（有身份证复印件的以复印件记载内容为准）。 在起诉状中应写明诉讼请求：拖欠物业费诉讼的应写明拖欠的时间、本金数额、及违约金数额；其他类型诉讼应写明具体的诉讼请求。 2、营业执照副本、机构代码证一份 3、授权委托书，授权事项应写明：代为提起诉讼、反诉、上诉；代为和解；代为领取法律文书。 4、证据 拖欠物业费诉讼：物业服务合同（前期物业服务合同）、业主入住文件 违建拆除诉讼：物业服务合同、业主公约、违章建筑通知单（应由业主签字）、行政执法违章拆除通知。 住改商诉讼：物业服务合同、业主公约、违章建筑通知单（应由业主签字）、业主委员会决议或相邻业主认为损害其公共利益的证明）。 专题二物业管理纠纷的类型 1、物业公司起诉业主交纳物业费纠纷。 2、物业公司认为业主私搭乱建，要求业主拆除纠纷。 3、业主在小区内人身或财产受到侵害要求物业公司赔偿的纠纷。 4、业主委员会要求物业公司改变收费标准的纠纷。 5、业主委员会或新聘物业公司要求原物业公司办理物业交接的纠纷。 专题三诉讼准备 物业公司起诉业主交纳管理费 物业公司的筹备工作 A、起诉状： 被告的自然状态：姓名、出生日期、身份证号码、居住地址、联 系方式。 诉讼请求：请求给付的物业费数额、滞纳金数额。 事实及理由：写明欠款的事实。 B、证据准备： （前期）物业管理服务协议； 业主入住文件（入住日期）； 超过诉讼时效的应当有《催款通知》等延续时效的证据。 C、其他文件：物业公司营业执照副本（公司名称变更的应当有工商机关的 变更登记证明）、公司法定代表人身份证明。 D、诉讼费准备 以上文件至少一式三分，除提交法院外，开庭时应当携带。 专题四 业主委员会是否有权选聘、解聘物业公司 有权利说： 《城市新建住宅小区管理办法》第5条第1款规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”第6条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”第7条第1款第2项：“决定选聘或续聘物业管理企业”。 分界点：《物权法》实施 自2007年10月1日起，对于选聘、解聘物业服务企业的法律适用，应当适用《物权法》。 《物权法》第76条第4项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有面积占总面积过半数且总人数过半数的业主同意。 但这里没提到续聘，我们认为业主委员会有权续聘物业服务企业。 专题五物业服务费纠纷 物业服务企业主张业主交纳物业服务费的案件中，业主提出物业服务企业提供的服务不达标，法院在审查中，应当坚持质价相符的原则。 如果业主就以下几个问题提出抗辩，要求法院认定物业服务企业未按合同约定履行义务的，经法院审查也确实存在下列物业企业未履行职责，或者履行职责存在过错的，法院应当认定物业服务企业违约，对于业主要求减免物业服务费数额的要求予以支持： （1）物业服务企业怠于行使职责，或未尽安全防范义务，导致物业小区内发生公共设备、设施遗失，或者发生重大事故、火灾水患，并造成业主财产损失或人身损害的； （2）物业服务企业的工作人员在履行管理职责过程中，行为失当，对业主实施了侵权行为，导致业主人身或财产受到损害的； （3）物业公司疏于管理，致使物业小区的公共设备、设施存在不安全隐患，造成业主伤害事件发生的。 （4）由于物业公司的过错造成了电梯、供暖等设备停运，给业主造成财产或身体的损害。 （5）物业服务企业自行施工及其雇佣的施工人员在施工或者维修过程中，未采取有效的安全措施，未设立明显标识，或未尽到高空作业的注意义务，或违返施工的规章制度，给业主造成人身或者财产损失的。 案例一 车库内新车被淹　法院判物业公司修复 案情： 李刚是哈尔滨某小区的业主，买房时同物业公司签订了《车位租赁合同》，并向物业公司缴纳了租金。2004年7月10日，哈尔滨突降暴雨，地面积水迅速上涨，倒灌进地下车库。物业公司组织人员向外排水，但因雨太大，排水速度赶不上水涨速度。等李刚得到消息赶到雨停后，物业公司工作人员把水排净，李刚的奔驰车已被泡得不成样子。李要求物业公司修车并赔偿损失，但物业公司认为暴雨是不可抗力，物业公司不应承担责任。协商不成，李刚于同年9月将物业公司诉至哈尔滨市中级人民法院。车库时，车库已进不去了。李