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目 录 前言 一、市场调查与分析 ……………………一、供应市场调查分析 ……………………二、需求市场调查分析 二、项目分析 ……………………一、项目资源分析 ……………………二、项目周边配套 ……………………三、SWOT分析 三、项目定位 ……………………一、项目属性定位、项目形象定位、目标客户群定位、项目命名建议、项目价格定位一、总体目标二、实施计划三、广告诉求四、广告阶段及媒体组合五、 广告费用预算北纬31°14″～32°37″，东经118°22″～119°14″其中城区6个、郊区5个、县2个，分别为玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县。全市共有74个街道办事处、51个镇、857个社区居委会、832个村委会。2007年上半年，南京市房地产业增加值54.22亿元，比2006年同期增长了17.8%，房地产实现税收45.74亿元，增长了84.2%。2007年1-6月份，南京市房地产开发投资195.06亿元，比2006年同期增长25.6%，增幅比2006年同期提高13.4个百分点，呈现快速增长的态势。从长期趋势看，南京市房地产开发投资自2005年5月进入回落调整轨道，05年底增幅1.1%为最低点，06年缓慢回升，2007年上半年增幅成为两年来的最高点。 图1 房地产开发投资主体构成 1-6月，南京房地产市场供需总量均达到历史同期最高水平。上半年全市商品房竣工面积637.23万平方米，销售面积746.75万平方米，供销绝对差额达109.52万平方米。6月末，全市空置1年以上的商品房面积285.95万平方米，其中商品住宅空置面积106.13万平方米。 1-6月，南京房价指数继续保持高幅攀升的态势。6月，南京综合指数为1002点，较上月上涨22点，升幅为2.2%；较去年末上涨111点，升幅为12.5%；较去年同期上涨179点，升幅为21.7%。其中六月南京住宅指数为953点，较上月上涨23点，升幅为2.5%；较去年末上涨109点，升幅为12.9%；较去年同期上涨175点，升幅为22.5%。南京办公楼指数为1076点，较上月上涨7点，升幅为0.7%；较去年末上涨76点，升幅为7.6%；较去年同期上涨123点，升幅为12.9%。 综合指数 住宅 办公用房 指数 升降 指数 升降 指数 升降 1002 22 953 23 1076 7 表1 南京房价综合指数 2007年1-6月份南京市房地产开发企业实现土地购置面积329.13万平方米，土地成交价款87.11亿元，分别增长4.3倍、6.1倍。全市商品房销售面积491.72万平方米，增长7.5%。其中，住宅销售面积466.91万平方米，增长7.9%。全市商品房销售额234.91亿元，增长19.2%，商品住宅销售额213.27亿元，增长20.6%，保持了上年同期水平。 截至2007年6月30日，南京国土市场共转让59块土地。然而在这59宗地块中，位于主城区居住地块仅仅只有三宗，绝大多数位于江宁、浦口、六合。尽管2007年南京土地供应量达865公顷（住宅用地685公顷），在2006年基础上从总量上适度增加；但从结构上来看，主要适当增加了新三区（江宁、浦口、六合）的土地供应，尤其是江北（浦口、六合）两区，住宅用地出让面积总量为140公顷，将比2006年增加一倍以上。城中地区仍然是土地上市的“稀缺地带”。由于城中板块内土地资源有限，市场竞争较为激烈，致使地价仍具上涨空间。受土地供应影响，自2005年开始，城中板块可上市商品住宅总面积有所下降，尽管在2007年时略有上升，但市民对城中板块的需求依然强劲，供不应求的关系使得城中房价继续处于高位。（一）玄武区 楼盘名称 总户数 总占地平方米总建面（平方米） 价格（元/平米） 钟山.银城东苑 3000 266400 500000 6400 阳光七日 12118.55 9700 宏图.上逸园 40000 50830.619200 凯润金城 35961 210000 15200 （二）白下区 楼盘名称 总户数 总占地平方米 总建面（平方米） 价格（元/平米） 万达.紫金明珠 2306 133332 287000 7200 民族公寓 81 13000 老友记公寓 8800 鸿意星城 1200 73052.9平方米 150000 7500 （三）秦淮区 楼盘名称 总户数 总占地平方米 总建面（平方米） 价格（元/平米） 映山菁华 24176.30 38209.65 7000 金陵王榭 240 29773.68 9000 雅居乐花园 141177.90 365623.98 12000 中北.蔚蓝星座 900 30000 110000