东郊商办中心营销推广报告.pdf

东郊商办中心项目 前期定位及营销推广报告 ——初稿 2012年05月 PRIVATE CONFIDENTIAL 上海低密度办公场分析 项目自身条件分析 项目目标客户分析 项目定位建议 价格实现预判 整体营销推广策略 1 低密度写字楼市场分类 目前上海的低密度产品主要分为两类： • 第一类是以政府为主导开发的园区类项目 ，目 前主要分为张江高科技园、金桥商务园等几个 科技园区，单栋产品面积较大，部分为大型企 业定制产品，基本为工业产权，依托政府的政 策支持引入客户； • 第二类为开发商自主开发的市场型项目 • 如为工业产权：主要集中在外郊环间，产品面 积较小，主要集中在2000平米以下，只能整 栋出售，价格实现普遍较低； • 如为商办产权： 一类以低密度为特征，面积在 1500平米以下， 实现单价较高，以万科VMO为典型代表； 一类以综合体为特征，面积基本在五千以上， 也可分层出售，集中在新兴的长风、临空板块 ，如旭辉世纪广场、北岸长风。 市场型低密度写字楼项目分布 • 近两年市场型低密度产品供应量增加，获得市场认可及青睐； • 但是大部分项目分布在外环外，仅有少数项目位于中环以内，内环以外区域； • 目前市场上大部分项目为工业产权，仅万科VMO、长风板块的几个综合体项目为商办产权. 印象钢谷 东方环球企业中心 金领之都B 区 复地中环天地 世和中心 中邦MOHO 长风绿城项目 旭辉世纪 苏宁天御 汇银铭尊 本项目 赢华国际 集电港B 区4-8项目 名企公馆 北岸长风 张江创新园 欣凯元川沙项目 大业领地 万科VMO 伽利略公馆 售罄 万科#6地块 在售 复地项目 上海总部 财富新场二期 湾四期 未来供应 上河商务园二期 财富兴园 旭辉地块 创研智造三期 低密度市场供求分析 同类低密度办公项目每年供应量约为10-25万方， 占写字楼整体销售市场供应量的10%，在 2009年后有所下降。 总体去化率较高，且呈快速上升的趋势，2009年保持在90%以上的高位； 2011年受整体经济及楼市低迷的影响，去化率有所下降。（ 11月份复地中环天地有大体量 上市，销售时间很短，对整体去化率造成影响。） 2006-2011年低密度办公项目成交及供应统计 数据来源：同类低密度办公市场的典型项目作为统计样板 各在售低密度项目概况 整体成交 区域 项目 主要销售周期 主力面积