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[侨欣世家]营销策划报告 二0一0年一月 目录 序言……………………………………………………………………4 第一部分 宏观经济形势分析……………………………………….7 一 2009年全国经济形势三大特点…………………………….……9 二 全国经济方面存在的问题………………………………….……9 三 2010年经济形势预测………………………………………..…10 四 中央经济会议确定2010年经济发展方向…………………….12 小结………………………………………………………………….13 第二部分 遵义经济形势分析………………………………………15 概述………………………………………………………………….15 一 工业经济稳步回升………………………………………………15 二 城镇固定资产投资保持增长，但增速偏低……………………16 三 市场购销较旺，物价先抑后扬…………………………………16 四 财政收入增加，金融运行正常…………………………………17 五 城镇居民收入增长………………………………………………17 小结………………………………………………………………….17 第三部分 房地产市场宏观环境分析………………………………18 一 全国房地产市场2009年运行情况…………………………….23 二 2010年房政以抑制房价和促进健康发展为主…………………27 第四部分 区域房地产市场状况…………………………………..28 区域地产发展概述……………………………………………….28 二 区域内分版块情况………………………………………….……28 三 遵义房地产市场需求巨大……………………………………….29 四 遵义县09年城建投资创新高……………………………………33 五 遵义县与遵义市还有差距…………………………………….…34 六 龙坑镇倾力打造魅力新城，有望促进区域发展………….……36 七 区域内未来房地产市场隐患巨大……………………………….36 八、2010年区域内房地产发展预估…………………………….….37 小结………………………………………………………………..…38 第五部分 项目情况………………………………………………….38 项目名称………………………………………………………….39 二 项目Swot分析……………………………………………………41 第六部分 项目营销策略………………………………………….…43 一 营销总策略……………………………………………………….43 二 分阶段营销思路………………………………………………….44 三 项目定位分析与建议……………………………………….……45 四 价格分析与建议……………………………………………….…49 第七部分 项目推广策略与计划………………………………….…50 一 推广策略…………………………………………………….……50 二 广告表现策略………………………………………………….…53 第八部分 项目销售策略………………………………………….…56 一 销售控制………………………………………………………….56 二 深度关系的销控把握原则和技术处理……………….………57 三 开盘期和平稳销售期的销控技术处理…………………….…58 四 确保销控准确无误的技术处理…………………………….…58 五 销售中心工作事宜………………………………………….…58 第九部分 备注、附件………………………………………….…61 一、与开发商往来文件部分………………………………………61 二、销售部内部管理文件部分……………………………………61 三、附件……………………………………………………………62 交房标准 建议 一、住宅内部： 二、公共部分： 序 言 遵义市侨盛欣房地产开发有限公司是一个年轻的企业。在遵义房地产界，可以说，是一个新兵。 [侨欣世家]是该公司的首个房地产开发项目。在竞争激烈的遵义房地产市场，[侨欣世家]项目只能成功，不能失败。 一个年轻的企业，在企业规模、产值、效益都还很小的时候，一开始就应该把企业做得很规范，前期工作做得很扎实。先拥有一个良性运营的内核，对市场必须提前做到洞察一切，在熟知市场的基础之上制定正确的市场定位和战略步骤，然后再进行市场化的复制和市场份额的占有。 本案正是立足企业的发展和生命力的营造之上，通过大量深入的研究分析，形成本案之中的项目定位和营销策略。 在完成本案的全过程中，本案始终遵循以下理念和概念展开—— [理念一] ： 20世纪是人适应房子，21世纪是房子适应人。 [理念二] ： 品牌不是你想不想做的问题，而是你必须要做的问题。 [理念三] ： 假如今天我们不生活在未来，那