南浔国际建材城项目战略定位报告.pptVIP

开发节奏分析 在本项目开发节奏的论述中，我司建议分为三期开发： 第二期：战术收益开发 在树立本项目的战略形象的前提下，进行主体市场的开发，通过营销与经营手段，打造出本项目优越的投资价值和经营价值，灵活资金回笼方式。 战术收益 开发节奏分析 在本项目开发节奏的论述中，我司建议分为三期开发： 第三期：功能完善开发 在本项目人气聚集的情况下，进行酒店、会展、商务和商业配套的开发，以完善项目功能，提升园区环境，反哺市场的经营。 功能完善 十、租售建议 租售位置及比例建议 品牌展示区 此部分的商业价值较高，出于战略考虑，建议采用订单式销售，在达到高收益的同时，可以有效的降低市场风险，此部分占总建筑面积比例的6.7%左右。 租售位置及比例建议 建材批发及物流仓储区 该区域主要是消化拆迁市场的地缘客户，出于投入成本和整体战略考虑应由发展商持有经营，以稳定的租金收入，来减轻发展商前期的资金投入（亦可作为储备用地使用），占总建筑面积比例的15%（为单层建筑）左右。 租售位置及比例建议 木地板及建材交易中心 此部分的商业价值较高，主要以铺位的形式投入市场，投资总价较为灵活，业态经营的选择空间较大，有着良好的市场认同度，故此部分可采用先租后售的方式，占总建筑面积比例的30%左右。 租售位置及比例建议 酒店会展、配套商业及文化休闲广场 配套商业服务于市场商家和周边消费者，有着一定的市场认同度，而餐饮、娱乐和休闲等商业业态有着良好的投资收益，故此部分商业配套可作为销售面积；而酒店会展属于长期回收型物业，故此部分发展商应持有经营，引入品牌酒店管理公司进行托管，以提升园区的整体品质及永续发展（会展部分可考虑由政府持有），此三部分综合占总建筑面积比例的20%左右。 租售位置及比例建议 公寓式酒店及SOHO办公 此部分的商务价值较高，依托酒店的统一管理，有着较高的投资收益，即可办公也可居住的概念，在南浔以至于湖州也是较为先进的，故此部分可作为销售面积，综合占总建筑面积比例的26.7%左右。 十一、酒店及SOHO设施分析 在之前的分析中，我司主要针对商业设施进行了论述，下面，我司将对本项目内酒店设施、公寓式酒店和SOHO进行细化分析。 酒店环境分析 区域的酒店多为三星以下级别，主要以旅游和商务人群为其支撑点，整体的装修风格和配套设施相对较低。我司在商户访谈中了解到，区域内企业在组织大型的商务洽谈和会议的时候，大多会选择在区域外的酒店进行。由此可见，现有的酒店会议设施尚不能满足区域内的消费者，存在着一定的市场空间。 名称 星级 千翁宾馆 二星标准 福临大酒店 三星 丽菁大酒店 三星 百特商务酒店 二星标准 本项目酒店客群取向较为明朗，主要区域内的高消费人群、辐射周边的高消费人群为主，同时服务于市场带来的以商务为目的的客户，其理由在于： 酒店消费客群取向 本项目地块处于工业开发区内，距离旅游景点较远，旅游人群大多不会选择在此居住。 周边的常住人口对酒店有着良好的消费支撑。 区域内拥有大量的工厂和企业，其在商务往来谈判的时候，对酒店有一定的需求。 公司和企业不定期的会议，也多会选择在酒店举行。 酒店主题定位 基于区域内酒店的现状，以及本项目的目标客群取向，我司认为：本项目酒店的主题着眼于两个方向发展： “会议、商务型酒店”的方向发展——服务于区域内市场或厂家人群的需求。 “消费型酒店”的发展方向——服务于本地高端消费群体。 酒店档次定位 酒店档次： 区域内酒店以二、三星级酒店为主，经营状况尚佳，由此可见，三星级是符合目前市场状况的。但是，从项目的战略高度出发，以及各企业对于品牌的重视程度，三星级酒店的市场竞争力持续性不足。 基于此，我司认为，本项目的酒店可以按照四星级的标准定位，以提升项目整体的经济价值！ 目标客源： 以各类高档会议、商务散客及当地高端消费群体为主要的目标客源，兼顾长住户和其他团队客源。 市场定位：本酒店应成为南浔酒店业的龙头企业，无论在酒店的硬件设施设备、信息智能化程度、酒店的软件管理和酒店的经营效益等方面都应成为本地区同行业中的佼佼者。并可在相当长的一段时间内，处于绝对领先的地位。 酒店目标客源市场 项目的规模和功能 酒店的建筑面积约为4万平方米. 本酒店具备以下主要功能： 200-300（套）不同规格、档次的客房；一个能够满足500人左右的多功能厅以及与之配套的小会议室；独具特色的中餐厅、休闲、娱乐设施配套齐全。突出会展功能.为较高档次的消费群体，提供会议、旅游、休闲、度假等全方位服务，以满足不同的需求。 酒店规模与功能 SOHO及公寓式酒店是酒店产品的外化与衍生.丰富与完善酒店功能,提升酒店竞争力; 另一方面,四星级酒店的统一管