房地产经纪代理业务概述.ppt

房地产经纪业务 房地产代理：是指房地产经纪人或经纪机构在受权范围内，以委托人名义与第三方进行交易，通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣金的行为。 房地产居间：是指向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并收取委托人佣金的行为。 房地产行纪、拍卖、咨询、代办服务等 第四章 房地产经纪代理业务 第一节 房地产代理业务概述 第二节 房地产代理业务的基本流程 第三节 房地产代理业务常见形式及内容 第四节 房地产代理合同 第一节 房地产代理业务概述 房地产代理的内涵 房地产代理的特征 房地产代理业务分类 一、房地产代理的内涵 1、代理 代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的法律行为，其民事责任由被代理人承担。 ——《民法通则》第63条 一、房地产代理的内涵 通过代理人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。 代理关系的主体： 代理人（受托方） 被代理人（委托方） 第三方（相对人） 代理关系的构成 代理人与被代理人之间的关系 代理人与第三方之间的关系 第三人与被代理人之间的关系 一、房地产代理的内涵 2、房地产代理 是指房地产经纪机构（或房地产经纪人）作为房地产代理人在代理合同授权范围内，以委托方名义与第三方进行房地产交易，通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣金的行为。 二、房地产代理的特征 1、房地产代理人必须以委托人的名义进行代理行为 2、房地产代理是以产品为中心的代理 3、房地产代理人具有独立行为的权利 4、房地产代理人的代理行为后果由委托人负责 5、房地产代理的服务性质 6、房地产代理是有佣金标准的代理 此外，代理人和委托方之间不会发生产品所有权的转移。 三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分 卖方代理 买方代理 2、按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理 房屋置换代理 3、按照代理业务客体交易形式划分 销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理 三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分 卖方代理 买方代理 2、按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理 房屋置换代理 3、按照代理业务客体交易形式划分 销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理 房屋置换 房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是货币与实物和实物实物两方面内容的交换方式。  三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分 卖方代理 买方代理 2、按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理 房屋置换代理 3、按照代理业务客体交易形式划分 销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理 第二节 房地产代理业务的基本流程 1．业务开拓 由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。 2．业务洽谈 3．房地产查验 4、签订房地产经纪合同 首先选定合同文本。 其次，对代理合同中的相关条款，双方要仔细斟酌，共同协商确定，代理合同要尽可能详细地规定委托代理双方的自身权益和义务。 最后，把签订好的代理合同交至当地当地房地产登记机关进行合同备案登记。 5．信息收集与传播 房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：(1)标的物业信息 物质、权属、环境等状况。(2)与标的物业相关的市场信息 供求信息、价格信息、竞争楼盘状况等。 (3)委托方信息 委托方的类型、信誉情况等。 6．买方或承租方看房 无论作为买方代理，还是卖方代理，房地产经纪人员都有义务引领买方（承租方）全面查验标的物业的结构、设备、装修等实体状况和物业使用状况、环境状况，并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。 7．房地产交易谈判及合同签订 当客户对房地产经纪机构所代理的房地产达成初步购买意向时，就要由经纪人员同客户对房地产的价格进行谈判。当价格最终确定下来后，经纪人员要代表委托方与购买或承租方签订房地产交易合同（买卖合同或租赁合同） 8．房地产交易价款收取与管理 房地产交易合同签订完毕，房地产经纪机构要代理委托人收取房地产交易价款。 交易价款的支付时间在房地产交易合同中明确约定。 交易价款收取后，房地产经纪机构还要向客户出具正式的发票。 9．房地产权属登记（备案） 房地产交易涉及房地产权利的变动，如房地产产权