某广场招商经营策划方案.docVIP

志健时代广场招商经营策划方案 目 录 第一部分：横岗商圈状况分析 第二部分：项目定位及目标客户分析 第三部分：招商策略 第四部分：招商进度中的比例分配 第五部分：租赁价格及付款方式 第六部分：经济分析 第七部分 招商费用预算 第八部分：各楼层商品结构定位 第九部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第十部分：广告宣传策略 第十一部分：开业庆典 第十二部分：招商具体工作流程 后续：招商管理原则 第一部分：横岗商圈状况分析 一、横岗商圈状况 根据对横岗区商业物业调查，横岗目前整体商业布置较为分散，龙洲百货、天和百货沿深惠公路，新世界广场、隆盛商城与松柏路灯光夜市相对集中，城区经营分散、各主要街道存在数量庞大的街铺，但至今未能形成有规模、成气候、上档次的龙头商圈，这对横岗的购物群体较为不利，并由于各物业经营的商品档次较低，造成购买力比较强的本地客户，选择到市区购物，中高档消费力的流失导致当地商业经营落后的局面。 各商场调查表 商场名称 商业面积（㎡） 楼层数 经营品种 经营状况 龙洲百货 20000 5层 超市、药店、金银珠宝、化妆品、烟酒补品、饰品、电视购物、服装、鞋、电器、玩具、书店、美食城、儿童乐园 一般 天和百货 7500 3层 药房、礼品、首饰、化妆品、电器、鞋、音像制品、日用百货、服装、玩具、精品、游戏厅、美容院 较好 宝华百货 2000 2层 药房、超市、化妆品、日用百货、手机、游乐场、学生书包、女装、 一般 南城百货 4653 2层 超市、服装、水吧、化妆品、办公用品、床上用品、药店、玩具、音像制品、儿童乐园、日用百货 一般 六约购物中心 11000 3层 服装、化妆品、包、鞋、电器、茶庄、饰品 一般 横岗女人世界 4000 第2层 服装、化妆品、首饰、鞋、美容院、图书、音像 较好 益群电器商场 2500-3000 2层 空调、热水器、冷柜、厨具、电饭煲、消毒柜、音响、电视、电冰箱、音像制品 一般 新世纪广场 6863 2层 餐饮、服装、鞋、床上用品、化妆品、咖啡厅、美容、眼镜、医药、通讯器材 一楼较好，二楼一般 二、分析 横岗百货考虑当地民生基本消费，部分商场考虑消费能力较强的居民，但随着物品流通及新兴业态的崛起，必须考虑细分市场，开发时尚潮流，倡导消费新文化。 各卖场从经营状况来看，多数经营状况一般，龙洲百货是经营相对较好，其业态布局、功能规划具备了购物中心的雏形，在横岗当地是本项目的主要竞争对手。 随着经济的发展，消费者不仅需要满足购物功能的商场，还需要能获得休闲、轻松的体验，故完善百货的娱乐、文化、餐饮、服务等功能是大势所趋。 随着居民素质及消费力的提高，品牌消费意识渐趋成熟。 二、相关项目租售价格比较 横岗商业物业价格表 参考项目 位置 一楼销售均价 元/m2 二楼销售均价元/ m2 一楼租赁均价元/ m2 /月 二楼租赁均价 元/ m2 /月 新世界广场 深惠公路与茂盛路交汇处 18000 12000 100 45 隆盛商城 茂盛路 16000 8000 90 40 新亚洲广场街铺 横岗文体中心广场旁 临深惠公路16000，剩余商铺售价12800 60 锦冠华城一期 中心广场旁 13000 纯街铺，基本销售完毕 70 目前在售的大型商业项目基本没有，但从已售项目的均价可以看出，横岗出售的项目位置还都不错，且均价相对较低，这对本项目所要达到的销售均价带来一定压力，项目价值的自身优势和附加值成为关键。 第二部分：项目定位及目标客户分析 一、项目概述 本项目位于深惠路与茂盛路交汇南侧，东邻横岗旧城区商业中心，南靠横岗街道办，西邻老城区住宅区，北邻新世界广场，远眺梧桐山风景区，地理位置优越，交通便利，深惠路一级公路，机荷高速，水官高速，惠盐疏港高速等众多交通干线纵横其间，公交线路四通八达，方便迅捷。 本项目用地面积24891.7平方米，建筑面积166234.5平方米，其中住宅66000平方米，1~5层商业裙楼面积有63000平方米，地下室36053平方米，拥有机动车泊车位560辆。 二、项目SWOT分析 1）、优势 （a）位于横岗中心区核心区域，商业氛围浓厚，有着得天独厚的地理优势； （b）周边配套完善，银行，医院、公园，超市以及农贸市场近在咫尺； （c）交通发达，经过本项目的公交车辆20多路，3号地铁线出口就在门口； （d）商业品牌定位高。让您买的放心，买的安心； （e）规模较大。本项目商业面积达6.3万平方米，是横岗规模最大，独栋楼宇最高的项目； （f）政府扶持，作为横岗标志性建筑物，被列为政府重点工程； （g）70年超长产权。 2）机遇 （a）知名发展商的进驻提升了横岗片区房地产市场形象，给横岗市场带来了其它区域的客户资源，形成有效资源