内蒙古阳光大厦综合体改造项目整体定位及发展战略_189p.pptVIP

* 【商业客户定位】——经营者 通过访谈发现： 大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。 如果购买商铺，总价100万内可以承受； 经多年经商积累了一批购买能力较强，有意愿买铺的商家，占全部商家比例不超过10%； 很多经营者会就近开店，商业核心区的铺能吸引外围商圈经营者进入； 包头市的商铺经营者是项目经营者主要来源 业态 经营者来源 店铺来源 精品零售 包百、娜琳商圈及东河服装、饰品、礼品等商铺经营者为主，少量市域范围内的经营者 多为租赁 少量购买 休闲娱乐 市级休闲娱乐场所经营者 租赁 餐饮 负一到二层快餐为知名连锁快餐经营者，如KFC、麦当劳等。三层主力店餐饮为市级品牌餐饮。 租赁 * 主要由权力公务员和生意人构成，两者比例相当，各约占投资者的40%，其他20%为收入水平较高的企业管理层等； 外地客户约占包头商铺投资者总量的约15%，周边盟县生意人和权力公务员是外地客户主要来源； 商铺投资客比较谨慎，对商铺市场会进行较为理性的分析，多懂得商铺投资及经营的一般规律； 投资者分类 投资实力 客户背景 顶级投资者 1000万以上 专业投资客，外地人在包头市数量很少 实力投资者 200-1000 实力雄厚的本地生意人+周边盟县生意人 数量较少 小投资者 200万 本地生意人，权力公务员，企业高管，少量外地人 是包头商铺投资市场主流客户 本项目投资客户： 小投资者为主，少量大面积单位面向实力投资客 【商业客户定位】——投资者 * 功能配套方向 区域特征 项目开发条件 竞争性 区域造势效果及品牌提升度 研判 1 商务带动方向 √ √ 标杆性较强 较好 √ 2 高星级酒店带动方向 √ √ 标杆性强 与周边高星级酒店直接竞争 3 零售商业带动方向 不足，目前尚未成熟 市场培育成本高 体量大，市场风险大 与中心商圈直接竞争 4 目的性消费带动方向 √，餐饮娱乐有市场机会 较强 较好 √ 在当前的市场竞争环境下，以商务、餐饮娱乐目的性消费等作为先发业态 ，市场风险更小，发展纯写字楼项目市场尚在培育期，可以后期发展。 功能发展模式的评价与甄选 * 对本项目物业功能的思考 开发模式 本项目适应性 商业开发引领 并非处商圈核心位置，但处主要商圈辐射范围内，将与之发生正面竞争，位置不具优势风险较大 商务功能引领 本项目商务功能具有发展基础，且城市、区域未来具有需求空间 酒店功能引领 市场良好，现实有空间，但周边竞争较为激烈且本项目受到委托方通过出售酒店项目快速回现的限制性条件约束，不适宜发展 目的性消费带动 有效吸引人群，改变区域人气弱的局面，但目的性消费对其他物业功能人流贡献有限，如家居、建材等价值较低，结合度较高的餐饮、休闲、娱乐、电器卖场等可作为配套及有效物业组合 * 【产品定位】产品分级发展，价值标杆带动项目发展，主流产品实现现金流 商务公寓/写字楼(20层以上)——创新产品，包头市场上稀缺的中高端商务LOFT写字楼的概念。目前市场上虽然普遍存在着商住写字楼产品，但包头对于这种时尚的工作生活模式缺少深度宣传和挖掘。写字楼/商务公寓较普通公寓产品更易于树立城市化和品牌化形象，有利于提升公司品牌形象。 标定高形象的利润型产品 锁定高现金流的主流产品 改造精装公寓（18层以下）——目前城市中心的主流产品，市场认可度佳，可以作为本项目的主流产品，也是主要的现金流产品。 产品形式 作用 单项容积率 改造商务公寓 1主流中小户型产品形式 2成功启动市场，快速回现 3扩大客户层面，降低开发风险 5.2 中高端商务公寓 1市场创新产品 2丰富社区产品形态 3提升居住品质 4.99 写字楼 1凸现都市化形象 2奠定高端基调 3后期提升利润 份额 利润率 写字楼 商务公寓 改造公寓 颜色深浅表示容积率的高低 不同产品在项目中承担不同作用 产品选择 * 【产品定位】写字楼——作为项目的标杆和亮点产品，将大量吸引中端商务客户 适合于有活力的小型私营公司，可以以此吸引民营高科技企业以及中小型金融、贸易企业 产品介绍 为居家或办公空间上提供了灵活性，适合于有活力的中小型私营公司。 功能定位 少量——市场上较为稀缺，作为当期项目的亮点 定量分析 * 项目总体发展策略 项目总体发展策略 写字楼发展策略 核心功能：通过营造高品质、专业化写字楼，形成项目商业用地的核心功能；并通过物业的销售，成为项目开发投入的有益平衡手段。 产品定位原则： 写字楼部分需要突出专业性，在硬件、软件的设置上均需要考虑在现有市场上的全面提升，以提升本项目区域商务形象，作为城市新中心、城市金融中心的重要支持 专业写字楼建造成本较高（5A智能写字楼综合成本约5000元/平方米），包头虽具有一部分对办公/企业形象要求高的超大型企业、大型企业及相关联企业，但数