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创业·滨港湾营销策划报告 （简 案） 目 录 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目的目标客户群分析 四、项目的形象定位 五、项目的定价策略 六、营销推广 七、前期销售筹备工作事宜 一、项目概况： 创业滨港湾小区，占地11600平方米，总建筑面积74392.48平方米，小区规划以围合布局为主，拥有3570M2中心园林绿地，绿地率超过30%。是一个集休闲、娱乐、健身为主的高品位幽雅时尚的居住小区。小区建成后将是荣昌地区高端物业的代表。 项目住宅面积为59294.38M2，住房主要以1幢24＋1层高层电梯房和5幢11＋1层的一梯两户小高层电梯房为主，外加3幢7＋1层的多层房，物管用房389.69M2，车库7294.68M2，底层营业用房4726.81M2，二层营业用房1969.97M2。 项目2006年8月动工，预计2007年年底交房。 项目平面图： 二、项目土地价值研判SWOT分析 1、项目SWOT分析 .1 、SWOT分析 2、优势分析 提供成熟； 2.2、产品、配套优势：在住宅产品上主要以中等略大的面积为主；但产品的内部布局设计较为合理，动静、净污分区较好，其结构上的布局也比较简洁，（公摊相对较小）为住宅产品中，中上之品；项目的小高层和高层的主要硬件配套设施较为理想（如：各单元的电梯配置），将成为本项目在本城区（小高层、高层）类最高端物业的标准性配套，为项目后市差异化的竞争再次拉开了市场认知度的伏笔；同时贵司基于项目目标消费群的考虑应将项目同教育（荣昌中学）相联合；（如：凡购买本项目的业主子女入读该学校具有一定的优惠）。以照上述项目产品的均好性，本项目将成为目前市场接受度较高的产品类型。 2.3、物管优势：由于项目的地段、产品等综合的属性决定为该城镇内的消费型物业，加之该项目自身和周边配套较高，该经营物业管理企业也同样应是区域内具有最高知名度的，物业经营管理企业进行运营（如：重庆锦绣山庄物业管理有限公司此类知名的物业管理公司），从而直接提高项目的潜在副价值。 3、劣势分析 4、机会点分析 的重点规划打造的核心区域，本案地处核心地带，区域的、需求的扩大，都为本提供了良好的市场时机。、威胁点分析1、当前项目的市场售价（单价和总价）将面临市场重大的压力：近年来，商品房大量开发，房地产市场供应量较大。随着市政建设力度的加强，各规划前景进一步出台和开展，房价持续上涨，加上税费和土地政策的良性调整，房地产市场出现火爆局面。各大专业公司和商家纷纷进入房地产市场搞开发，使的商品房市场供应量加大，并基本都尝到了甜头。其供应量年内还会迅速增加，而市场消费群选择愈来愈理性化从周边竞争楼盘可看出，在中成为目前市场主流的基础上，。 2、项目的建筑形态主要以小高层和高层为主，而当前市场偏好度较高的多层稀少，项目将面临市场面的考问：相邻各开发物业推出，这类市场空间，而在使用上，，在。 针对劣1，建议：我们需尽量地从人行景观上设计，去减少噪音、污染和扬尘的影响；其污染和扬尘，可以通过在项目通道加大灌木类绿化减轻，道路给本案带来的污染。片区市场的认可度建议采取同行政部门联合，宣扬城镇发展“北扩”的方向，以提高“区域”公信力，达到公众市场对其（项目）应有价值认识高度。 针对劣2，建议：在项目的营销策划上，我们将采取（1）区域内项目整合的方式，以提升各自项目在区域内给消费者提供不同产品的价值；使之区域内项目均为受益者。（如：重庆江北曾经著名的“五黄联盟”）。 三、项目的目标客户群分析 目标客户群客户群 1、客户来源 通过市场调研，结合项目所处城市来看，由于荣昌城区不大，所以我们将客户群的来源主要定于整个城区，其次是各场镇的客户，还有一部分本县以外的客户。荣昌城区是本项目目标客户群的主要来源地。 2、年龄构成 客户年龄状况确定（参考竞争项目情况） 25-29 30-39 40-55 56-65 其它 合计 预计比例 10%左右 %左右 40%左右 %左右 10%左右 100% 2.2相关说明：40-55岁的中年群体为主，群体作为补充目标客户群描述 年龄状况 家庭构成 工作行业及职位 收入状况 以荣昌城区及乡镇行政区为主 年龄主要在30-39岁40-55岁、两个阶段。 行业分布较广，从职业（职位）来看，以通信、交通、教育卫生、国家机关事业单位等收入稳定的职业 从家庭收入来看，主要集中在1500-4000元/月的阶段内。 目标客户心理及购房需求描述 ※ 生活经历丰富，消费理性。 ※ 健康关注度高。 ※ 关心家庭的稳定性，对和睦的家庭生活特别在意。 ※ 有所成就，有一定的虚荣心。 ※ 生活、工作压力大，需要压力的释放。 ※ 追求生活的品质和居住氛围的优化营造 5.2、购房需求 ※ 强调尊崇感、品质感 ※ 注重生活档次，满足消费心理 ※ 收入比较客