XX年11月重庆房地产市场报告.docVIP

重庆市场 2010年11月 十一月引言preface 市场风向尚未改变，渝楼市仍高位运行 11月份主城区商品房总成交20605套、187.47万方，环比分别下滑30.31%、29%；成交均价6792元/㎡，环比上涨2.6%；新办预售许可证项目体量累计247.09万方，环比上扬55.34%。 “金九银十”过后，渝楼市成交环比快速下跌，但总体成交仍然处在高位运行，“二次调控”出台已经2月有余，重庆仍然没有出台地方性调控细则。相对各大城市10月“二次调控”之后成交有明显下滑不同，渝楼市后劲仍然充足。虽然“房产税、限购令监控”等消息仍在重庆上空盘旋，观望情绪日益加重，但对于重庆楼市来说，刚需的释放和长期的利好消息还是促使一部分的客户下叉。二次调控政策在某些程度上抑制了房价的持续攀升，但仍然没有抑制住购房者的热情，成交处于高位运行，但攀升幅度相比二次调控前有所收敛。 而成交均价也再次上涨，单月成交均价6792元/㎡，环比上涨2.6%，攀升到新的历史水平。 从现在的市场成交情况来看，自住和改善性需求占据了绝对主力，投资比例相对有所下滑。只有具有足够卖点的楼盘才具有较强的市场竞争力，开盘去化情况仍然可以保持在一个较高的水平。虽然二次调控已经两月有余，但渝政策仍是处于一种暧昧的状态，没有出台具体的地方性政策。市场已经让越来越多的人琢磨不透，而部分刚性需求购房者在市场大势不明的前提下，由于通货膨胀预期的加重，还是选择了下叉，这也是近期成交居高不下的主要原因。 在政策方面，虽然第二轮宏观调控已经进一步深入，但除“央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点对于楼市走向，有不少业内专家称，鉴于目前银行信贷额度等方面的影响，明年楼市的走势还是充满很多未知数，有业内专家把明年春节当作了楼市资本转换的分水岭。 聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS 一、政策评析 5 二、规划评析 6 三、楼市要闻 8 四、土地市场 11 五、成交扫描 15 六、热点板块推荐 27 七、媒体监测 28  一、政策评析 1、重庆土地增值税结构性上调 在继房贷收紧、利息提高，契税增加等一系列新政之后，近日，重庆开始执行新的税率标准，针对此次政策，专家认为，与以往政策一碗水端平的态度相比，此次土地增值税的调整却呈现结构性上调，“定点”瞄准了中小型开发商。 调整幅度一览 项目 原来的核定征收率 调整后的核定征收率 普通住房 1% 5% 其他开发品 1.50% 6% 个人转让非住宅旧房 2% 6% 政策解析： 土地增值税的两种方式里，大部分开发企业都实行的是查账征收，尤其是是对龙湖、保利等这样的大型规范企业，都是按照实际成本核定，只有对少数的中小型开发商才实行核定征收，而此次重庆土地增值税的结构性上调，其实也就是对中小型开发商的“定点”整顿；同时，“要调低房价，最关键的就是调低地价”，此次对于土地增值税的上调对市场的影响可能十分有限。 2、商品房买卖或以建筑面积计价 在本月的“市三届人大常委会第十二次会议”上，人大常委分组审议了《重庆市城镇房地产交易管理条例（修订草案）》，“修订草案”中的“商品房销售应当按建筑面积计价”引起了房地产业内的广泛关注。 政策解析： 此举目的在于与全国计价标准接轨，但业内人士普遍认为，建筑面积计价从表现上来看，低于套内面积计价方式，因此这一举措从中长期来看，势必会引起重庆楼市价格上涨。 3、三部委联合发布通知，要求各地土地收益10%用于建设保障房 11月16日国家财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知称，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%廉租房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。 政策解析： 三部委联合发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》是对重庆在保障房民生工程这一举措的肯定，同时，此举也是对保障房工程持续支持和发展的强力支撑。 二、规划评析 “内环线”开建、两江新区交通网络布局正式启动 两江新区的“内环线”由快速路“一横线”、“四纵线”以及高速公路围合而成，全程长约60公里。11月21日，两江新区“内环线”中的“一横线”开建，“一横线”快速路全长19公里，西起机场高速路宝圣立交，东至两江工业开发区内的协睦立交，与绕城高速北段相连。双向六车道，该路段建设包括10座立交、14座高架桥和3座隧道，预计两年内建成通车。 规划解析： 建成后的“一横线”快速路，贯穿两江新区“西、中、东”三大区域，将有效连接沿途各大功能板块，使悦来会展中心、机场和东部工业开发区连成一体，为两江新区交通网络打下良好基础，同时“一横线”还使我市交通规划向东延伸至两江工业开发区，进一步完善我市快速路网，引导北部空