XX年12月北京中高档住宅成交领先指数分析报告.docVIP

07年1月北京中高档住宅成交领先指数分析报告一、中原（北京）租赁成交领先指数--全市指数 　　2007年12月北京中高档住宅的租赁指数为111点，单位平均租金为42.4元/平米*月，比11月环比上升了0.44%。其中一、二、三居室的租金分别为2784元/月、4319元/月和5933元/月。与上月比较租金绝对值微幅上涨，但从涨幅来看略有0.03%的下降。而从二手商品房的租赁成交量变化上看，12月成交量与11月相比略有上涨，并且呈现出更强的地域特征。 　　租赁价格随着租赁淡季愈演愈烈，上涨的幅度持续放缓，同时二手商品房的房价涨幅下降也是租金趋于平稳的又一关键因素，以下是租金上涨，但幅度继续放缓的几点原因： 　　1、12月北京中高档住宅的买卖价格上涨幅度放缓,但仍保持上涨趋势，上涨幅度为2.10%，这一特点也同时波及到租赁市场，导致租金微弱上涨，但上涨幅度继续萎缩，12月的租金环比增加了仅0.44%，比11月的租金环比0.47%又下降了0.03%； 　　2、租金的变化趋势更明显的表现在地域方面。奥运场馆周边及轨道交通沿线的二手商品房租赁价格持续走高，同时，个别CBD区域的二手商品房租赁价格也明显上升。双井区域12月份的房屋需求量较11月份增加25%-30%，租赁价格12月份环比11月份上涨0.03%。但同时，成交量却呈下降趋势，这主要是由于临近奥运，许多业主不急于出手房屋，若没有合适的价钱，宁可空房也要等待奥运年的到来。 　　3、租赁的淡季影响日趋明显，尤其是个别地区的务工人员、学生要返乡、放假而退租，使得个别区域的房源放量增加，而需求却相对的疲软，也就促使这些区域的房屋租赁价格和成交量都有所下降。 　　图一： 　　图二： 　　二、中原（北京）租赁成交领先指数--城区指数 　　图三： 　　从以上图表可知，11月上涨幅度明显的四个区域是西城区、亦庄和海淀区和朝阳区。其它区域呈现不同程度微量上涨或下浮的变化。 　　涨幅较大的区域中，西城区主要是仍旧延续上个月的涨幅趋势，除了继续倚靠5号线开通后给沿线居住群体带来的便利交通，使得周边的居住群体可以快捷的到达更远的目的地的原因外，马上来临的2008给该区域的居民注入新的力量，出于对2008奥运年短期出租获利的期待，导致该区域业主的报价都比较高，即使暂时房屋空置，也保留一个较高的出租价格，这种种原因势必抬升该特定区域内的房屋租价；而相反，崇文区、丰台区租金相对有所下降，主要是受年底清冷期的持续和利率调整的影响，区域房地产项目中的一部分温州炒房人有抛售的迹象，让一部分租赁到期的消费者开始考虑买房，如此导致房源的上涨。再加上临近年底，这两个打工人群比较集中的区域中的外地打工者返乡退租，也导致房屋供应上升，因此房源的极速上涨，租赁需求的下降是导致该区域房屋租赁价格下浮的原因。 　　图四： 　　如上图显示，12月9大城区平均的1、2、3居室租金分别为2784元/月、4319元/月和5933元/月。各居室均高于其平均值的区域仍然为朝阳区、海淀区、东城区。但同时也可以看到，西城也几乎都接近平均水平。 　　按照居室价格比较，1居室最高的是东城区3816元/月，最低的是丰台区1742元/月；2居室最高的是东城区6589元/月，最低的是亦庄区域2918元/月；3居室最高的是东城区9560元/月，最低的是丰台区域3899元/月。 　　三、中原（北京）租赁成交领先指数--典型板块指数 　　（一）朝阳区 　　图五： 　 　　从以上图表可知，涨幅较明显的区域为四惠、四方桥区域，环比上月都上涨了0.12%。下降的区域都不太明显，如朝阳北路、国贸，降幅分别为0.03%、0.01%、。其它的区域几乎与11月份持平，未有明显的变化。 　　四惠和四方桥区域本月租金较高主要原因是优越的地理位置和完善的配套设施，如四惠区域的远洋天地，东恒时代等项目，靠近地铁的便利交通加上完善优越的社区环境，租赁市场一直受到周边上班族，尤其是白领人群的关注。基本70-140平方米的户型房屋，满足各个阶层租房人群的选择，12月份的价格介于3700-6000元/平方米不等。再加上很大一部分投资人群看好这里2008奥运年的租赁市场，促使该区域的房屋出租价格略有上涨。 　　下降区域中的国贸、朝阳北路等区域的租赁价格略有下浮也是受区域房屋特点的限制，该些区域的商品房多是偏大户型，这也就决定了它主要是是倾向于周围的外籍人士及高管人群，本身区域的特点导致需求量就受到限制，再加上年底的临近，一部分租赁到期的消费者返乡退租，造成房源量量增加，从而造成该区域本月租金略有下浮。 　　12月除了朝阳北路，国贸，大望路租赁价格微有降幅以外，大部分区域仍然保持持平和部分区域上涨的态势。 　　（二）海淀区 　　图六： 　　海淀区的