XX年12月北京小型综合体项目商业业态研究.docVIP

北京市小型综合体商业业态研究 二零零七年十二月 一、研究目的…………………………………………………………………………………2 二、商业定位需要考虑的因素………………………………………………………………3 三、商业类型分析……………………………………………………………………………4 四、调研对象…………………………………………………………………………………6 五、小型综合体商业业态研究………………………………………………………………7 六、调研案例成败要素分析…………………………………………………………………14 七、结语…………………………………………………………………………………16 附表一、各项目商业业态具体分析（附图）………………………………………………17 研究目的 现代商业地产开发实际表明，市场某种意义上将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，科学业态配商业地产项目的业态规划，根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种资源，对项目各功能分区和各楼层的业态进行规划实现销售和成功运营一个城市经济发展水平决定了消费能力的强弱。一个成功的必须与城市发展的相匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，符合当地的消费习惯和消费能力主动为城市发展的服务。只有这样，才不会与城市的发展脱节。在面临竞争的情况下，如果项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量。因此，的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费情况。 对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。每一个商业项目都有自己的特殊性和差异性要把握自身条件首先要考虑自身的地理位置和经营硬件，充分考虑自身如何定位所属商圈同业竞争者的发展背景商的实力业绩项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。善于把握项目的优劣势对症下药以实现价值的最大化。服务人口规模，商业服务人口一般为000人左右。建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑为城市生活功能提供了一个交合的空间，通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。选址在城市繁华区、交通要道功能的综合性和迷糊性需要通过综合性的开发，结合经济发展和总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益满足需求，而且可以实现物业升值，达到开发商、投资、经营者和居民都满意的“四嬴”结果。性质特征立体高效的交通系统舒适的空间环境随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式越来越多。 五、小型综合体商业业态分析 1．地理位置 此次调研结果显示，城市综合体项目大多位于主流商圈或其辐射地带，从整体来看，该类地段人流量相对比较密集，交通便利，商业氛围浓郁，周边多为写字楼、酒店、购物中心等高端物业，产生办公、娱乐、餐饮、购物等复合型需求，因此功能也非常多，通常以商务为主。例如：CBD、赛特商圈、亚奥商圈、朝外商圈、东二环等及其辐射地带。 另外一些城市综合体项目则位于大型居住区，趋向集中化和功能比较单纯化，通常以公寓或者服务配套为主。其中虽有一些为居民生活服务的配套商业服务业，但较少地安排就业为目标的办公等功能。例如：望京地区。 2．商业定位 ⑴ 服务人群定位 根据市场调研结果显示，服务人群一般分为以下几类： 项目自身的消费群体，这部分客群主要以项目中居住和办公的消费群体及其访客为主，人流量相对不多，商业业态能够满足其日常基本生活需求和商务需求即可。客群集中为：来往的商务人士、公司职员、公寓住户、访客等。例如：嘉华世纪、世华国际中心。 除了项目自身的消费群体外，还可以吸引周边社区的居民前来消费。客群集中为：来往的商务人士、公司职员、公寓住户、访客、社区居民等。例如：博雅国际中心、悠乐汇。 项目具有较强的广域外向性，可以吸引大区域范围内的消费者前来消费，客群范围较广。例如：昆泰国际中心、北京INN、中汇广场、亚奥国际中心、SOHO尚都。 此外，还有部分项目的商业具有一定的主题特色，以差异性吸引特定的消费群体，例如：新金山。该项目定位为服装交易市场，商业主体为服饰类项目，属定向服务，仅有10%左右的商业配套用于满足前来购物的消费者休闲娱乐以及商家的