XX年12月武汉市苑项目康乐市场研究报告.doc

苑项目康乐市场研究报告 武汉亿房市场研究中心 2007年12月 第一章 武汉市房地产宏观环境分析 一、 武汉市城市结构与发展方向概述 据2007年武汉市规划局公布最新《武汉城市总体规划》至2020年，构建1个主城、11个新城、15个中心镇和29个一般镇的城镇体系结构。大致以外环线为界，总面积3261平方公里。主城是城镇体系的核心，集中体现武汉作为中部地区生产和生活服务中心的职能，包括中央活动区和15个城市综合组团。在三环线以内，集约发展高新技术产业和先进制造业，提升现代服务功能。中央活动区集中建设滨江活动区、王家墩商务中心区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务中心区、中南路—中北路商务办公区5大中心城区职能区域。新城组群中，东部以阳逻新城为中心，重点发展重化工、纺织业和港口运输等；东南部以豹澥新城为中心，重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业；南部以纸坊新城为中心，重点发展教育科研和现代物流；西南部以常福新城为中心，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等；西部以吴家山新城为中心，重点发展食品加工、现代物流和大型居住区；北部以盘龙新城为中心，重点发展航空物流和综合居住。同时，围绕中央活动区，建设四新、鲁巷、杨春湖3个城市副中心。 11个新城包括吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、北湖、豹澥、阳逻、盘龙、邾城、前川等，重点布局工业、居住、对外交通、仓储等功能。中心镇包括新沟、大集、湘口、双柳、乌龙泉、长轩岭等15个；一般镇包括花山、柏泉、邓南、山坡、木兰、辛冲等29个，是城乡物资集散的中心。由主城区向外沿阳逻、豹澥、纸坊、常福、汉江、盘龙等方向形成六大新城组群。其中，东部新城组群包括阳逻新城、北湖新城，重点发展重化工、纺织业和港口运输等；东南新城组群包括豹澥、流芳新城组团，重点发展光电子、生物医药、机电一体等高新技术产业；南部新城组群包括纸坊新城以及黄家湖、青菱、郑店、金口和五里界等组团，重点发展教育科研和现代物流；西南新城组群包括常福新城、纱帽新城和薛峰、军山等组团，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等；西部新城组群包括吴家山新城、蔡甸新城和走马岭、黄金口、金银湖等组团，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区；北部新城组群包括盘龙新城和横店、武湖等组团，重点发展航空物流和综合居住。未来建设5个大型产业聚集区。即以青山、阳逻地区为主体，向北湖、左岭等地区延伸，形成钢铁化工及环保产业聚集区；以沌口地区为主体，向常福、军山、纱帽等地区延伸，形成汽车及机电产业聚集区；以关山地区为主体，向庙山、流芳、藏龙岛等地区延伸，形成光电子及生物医药产业聚集区；以吴家山地区为基础，向走马岭、径河延伸，形成食品产业聚集区；适当保留江岸堤角、汉正街等都市工业园、形成都市工业聚集区。规划预测2020年市域常住人口1180万人，其中主城区人口为502万人。 　 （附图：武汉市历年固定资产投资情况） 2、在武汉市国民经济保持年均11%以上增幅的基础上，全市城镇居民人均可支配收入也呈现稳步增长。200年城区居民人均可支配收入为元，同比增长1％，200年1月，武汉市城镇居民人均可支配收入为元，全市城市居民人均住房建筑面积由2000年的18.2平方米增加到200年的平方米，且未来武汉市民生活条件还将继续得到改善。 （附图：武汉市历年人均可支配收入情况） 3、消费结构继续升级，消费需求增长迅速。200年武汉市社会消费品零售总额实现亿元，同比增长1.78%,比城镇居民人均可支配收入的增长幅度高出.88个百分点。200年1月，武汉市社会消费零售总额实现亿元，其中，住房、汽车、通讯等新的消费热点持续升温。 ?????? 武汉市社会消费品零售总额的增长幅度要高于城镇居民人均可支配收入的增长。武汉市居民的超前消费观念进一步增强，消费需求逐步升温，且日益旺盛。居民收入水平提高、消费需求增强，是武汉市房地产市场发展的有力支撑。 三 武汉市人文环境 武汉是国家重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市 第三位。智力与人力资源十分丰富，拥有包括武汉大学、华中科技大学等52所普通高校，近189所中等职业技术学校。拥有国家级实验室、重点实验室14个，国家级工程技术研究中心13个，国家级企业技术研究中心11个，国家级生产力中心3个，国家级高新技术产业化基地23个。截止2006年底，全市有文化馆15个，剧场、影视院61个，公共图书馆17个，共有卫生事业机构2100个。 四 房地产及相关政策 (一)国家近年主要相关政策: 2006年2007年国家主要相关政策 1、2007年4月9日国土资源部监察部发出《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》进一步严格土地出让制度，并进行执法监察。 2、2007年3月18日起，金融机构一年期存款