XX年2月贺州市湖广国际大市场项目营销推广方案.docVIP

【湖广国际大市场】项目营销推广方案 ——目 录—— 一、项目背景概况………………………………………………………………3 二、项目市场分析………………………………………………………………4 三、项目营销推广………………………………………………………………7-11 一、项目背景概况 【湖广国际大市场】项目由贺州市桂东房地产公司开发，为桂东地区一级批发市场。项目位于广西省贺州市城西新城区核心地段（旧飞机坪内），湖广国际大市场南接贺州江南新客运中心约2000米，北距火车站3000米,西到规划中的飞机场约10公里，市场周边交通便利。项目占地150万㎡，市场内分小商品、日用百货、食品城、建材装饰城、家电城、土特产城、服饰城、五金摩托车城、八大交易区以及40万平方的湖广国际购物中心、五星级酒店、商务中心、休闲娱乐中心、时尚精品街等特色配套服务设施。项目交通便捷，有一定的地理位置优势，随着贺州城市的北扩西移，项目必将借势走上一个新台阶，并凭借自身的规模优势成为桂东地区一个新的财富焦点。 近两年来贺州市的楼市尤其是商业物业发展甚为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅07、08两年，就先后有香港城、鼎富装饰市场、金旗市场等商业物业项目陆续上市，对于【湖广国际大市场】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。 在这种市场背景下，我认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告或营销活动就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、招商等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析 1、项目现状分析 1）、工程状况 ■ A区已经全部交付使用。 2）、销售状况 ■ 根据截止2011年1月的数据，项目共销售套数约占开发总套数的15﹪，还有共计85%待于销售。 3）、业态状况 ■ 目前的经营状态还未成形。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞ ■ 本项目采用“一房五层”的商住两用结构设计，上面居住，下面经商，符合贺州市当地人“上有天，下有地”的居住观念，是一种象征吉利的住房结构设计。 ■ 而目前处于粤、湘、桂三省交界的福地就配套市场而言与其规模相配套大型专业市场相对缺乏。 ■ 本项目楼盘价格适中，性价比更符合市场需求。 ■ 本项目案名【湖广国际大市场】通过之前累积的传播效应已在当地形成了一定的知名度，在目标客户心理上抢先“占位”，具有一定的优势。 2）、劣势﹝Weaknesses﹞ ■ 项目地理位置较为偏远，难以吸引人流，这也是本项目的最大劣势。 ■ 项目业态设计过多、过全，缺乏经营特色，而其规模化、综合性的优势在市场培期一时又难以形成。 ■ 本楼盘开发体量较大，单就当地市场而言有一定的消化难度。 ■ 项目所在地段目前仍缺乏足够人气，市政配套也不够完善。 ■ 部分店铺结构设计不合理，对于经营商铺的客户无法满足要求。 3）、机会点﹝Opportunities﹞ ■ 在贺州市未来城区规划版图上，项目所在城西片区俨然将成为未来最主要的商业中心和文化中心，随着大量新楼盘、写字楼的开发建设，人口逐渐聚集，该区域未来的人气将不断上升，商业潜力日渐凸现。 ■ 利用“五高三铁”以贺州为中心辐射大西南片区、北部湾经济圈等区域，将成为粤湘桂三省区域中心城市。 4）、问题点﹝Threats﹞ ■ 本项目开盘时间较早，但目前尚处于市场培育期，能否在一定时间内迅速积累人气和形成规模化优势是推广成功的关键。 ■ 该地段目前缺乏商业氛围的现状，会给投资者的对未来商业发展的信心带来一定顾虑。 ■ 业态定位过于分散，不能形成集约效应。 ■ 产品形态存在一定问题，面积控制等问题，对于招商业态定位造成很多限制。 ■ 没有较为强有力的政策保证和相关措施来加强经营户的信心。 SWOT分析得出的启示： 本项目目前在销售和招商上所遇到的阻滞，主要来源于自身劣势未能得到尽可能的规避，而不在于自身的优势是否完全发挥；因此，本项目的操作应该以尽量规避本项目的劣势、避免威胁为主，而以发挥优势、抓住机会为辅。 规避劣势： 解决因地段偏远而带来的人气不旺问题。 重新调整产品形态和区域业态划分，使其更能符合招商要求。 主动完善相关配套，引入人气，渲染商业气氛。 统筹规划，解决市场的经营、管理的问题。 发挥优势： 抓住市场空白点，切入市场。 整合周边产业优势，明确市场定位。 通过整合传播手段，聚集人气，促进招商。 三、项目营销推广 1、项目整合推广策略 ■ 总体思路： 紧紧围绕项目地段偏远、人气难旺、商业文化缺失、商业气氛不浓的核心症，展开“内炼质素，外树品牌”的整合推广战役，通过3场不同层面的营销攻坚战，集中力量突破项目的营销难点，从而实现招商的软着陆和销售的全面突围。 ■ 推广主线： 针对项目症结统一施行全新的规划包装，全面推行“第三代批发市场”概念，打造贺桂东