XX年3季度西安房地产市场季度分析报告.docVIP

2006年3季度西安房地产市场季度分析报告一、房地产市场总体形势 ??? 今年二季度以来，国家针对房地产市场进行了一轮新的调控，颁布了一系列严厉的调控措施，主要包括：5月17日的“国六条”、5月29日的九部委“十五条”、7月14日建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、7月19日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、7月26日国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》、8月19日人民银行对存贷款的加息举措以及9月6日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等等。对于宏观调控，虽然短期内会对行业造成一定影响，但从根本上来说是为了使行业和国民经济更加健康地发展，为创建“和谐社会”所必须的，而不是要危及房地产行业的发展。 ??? 对西安来说，国家的新一轮宏观调控政策正当其时。西安房地产市场自启动以来，总体上虽然发展势头良好，但也不可避免地存在着一些问题和矛盾，如供求结构不平衡、市场秩序混乱等。这些问题的存在，不同程度地影响了房地产市场的健康持续发展，也影响了中央提出的“和谐社会”的建立，相信在国家的新一轮政策调控下，西安房地产市场会更好地发展。 ??? 不过，国家持续加大对二手房交易的调控力度，以抑制投资性购房对二手房的冲击和避免税费流失。但是税费的增加也挫伤了购房者进入二手房市场的积极性，卖家也是转售为租，造成市场需求和房源供给都不足的局面。据不完全统计，二手房交易量与上年同期相比减少了五成，令人感觉二手房市场提前“入冬”。 ??? 1、市场供应 ??? 2006年第3季度，西安市商品房投资额为……万元，较上期上升6.01%，与去年同期相比增长49.77%。和近期的增长速度相比，本期有明显的下降。 ??? 今年以来，在国家密集出台的各项房地产市场宏观调控政策的影响下，西安房地产开发在调控中放慢步伐。1—8月全市房地产开发投资完成155.17亿元，同比增长22.6%，增幅比去年同期降低15.8个百分点，从月份投资看，6月份后出现收缩迹象。 ??? …… ??? 2、市场销售 ??? 随着居民生活水平的逐步提高，生活方式的不断变化和消费观念的提升，人们对商品房的需求持续旺盛。2005年西安商品房销售面积和销售额，分别为2000年的2.34倍和5.27倍。房地产市场需求逐年攀升，5年间，全市实际销售各类商品房1533.8万平方米，年均增长18.49%；实现销售额405.5亿元，年均增长39.42%。其中，商品住宅销售1415.82万平方米，年均增长18.86%。 ??? 今年以来，虽然政府出台了非常严厉的房地产调控政策，但是西安房地产市场仍然是波澜不惊，价格平稳，销量大幅增加，1-9月份商品房销量同比增长33.50%。一定程度上显示了人们对西安房地产市场的信心。 ??? 分物业类型在售均价情况：普通住宅在售均价为3156元/平方米，商服用房在售均价为7529元/平方米，写字楼在售均价为4763元/平方米，别墅类在售均价为4569元/平方米。 ??? 2006年3季度西安商品房空置面积有所增长，本期总空置面积为……万平方米，较上期增长8.30%。 ??? 3、市场需求和宏观经济 ??? …… ??? （2）、固定资产投资 ??? 2006年1-8月份，完成全社会固定资产投资613.27亿元，比上年同期增长33.8%。增速在全国15个副省级城市中（厦门和青岛缺数据）列居第4位。在全市固定资产投资中，第一产业投资增长90.1%；第二产业投资增长62.3 %，其中工业投资完成133.05亿元，增长67.0%；第三产业投资增长28.1%。前三季度，全市房地产开发投资182.69亿元，同比增长25.3%。 ??? （3）、社会消费与人民生活 ??? 前三季度，居民消费价格总水平比上年同期上涨1.6%。 ??? 1-8月，全市实现社会消费品零售总额488.34亿元，比上年同期增长16.2%。增速在全国15个副省级城市中仅低于济南（16.6%），与青岛（16.2%）并居第2位。 ??? 1-9月，城市居民可支配收入8377元，比上年同期增长13.0%。城市居民人均消费性支出6940元，增长15.0%。家庭设备、居住、交通通讯和教育娱乐等消费支出增幅较快。 ??? …… 二、分物业市场 ??? …… ??? 3、商服用房 ??? 2006年3季度西安商品房中用于商服用房的投资额为……万元，较去年同比增长206.27%，与上期相比上升54.53%，占同期商品房投资总额的11.49%。 ??? 2006年3季度西安商服用房施工面积较去年同比增长4倍，占同期商品房施工面积的10.23%；本季度西安商服用房竣工面积与去年同比增长269.11%，占同期商品房竣工面积总量的9.60%；新开工面积与去年同期相比增长452.05%，占同期商品房新开