XX年3月份济南和家园推广方案2.docVIP

和家园2013年3月份推广方案 一、推广背景 宏观市场面： 从全国来看：1月份，部分热点城市和中心城市交易量持续放大，房价上涨较多。 70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市个数为53个，占比为75.7%。 与此同时，在二、三线城市中，桂林市新建商品住宅环比销售价格连续三个月下降，海口、南宁和无锡等城市则连续两个月下降。 刘建伟说：“从一些报道看，一些尚未在统计之列的三、四线房价下降的城市更多。” 在传统推盘旺季3月即将来临之际，“新五条”的落地无疑给升温中的楼市泼了一盆冷水。 对于开发商而言，喜欢借助2、3月份的窗口期快速跑量。“但‘新五条’出现后，购房者的观望情绪会进一步加重。 2月份 成交均价 1月份 成交均价 12月 份成交均价 2013年1、2月份优惠措施 东湖龙城 无备案 4424（1套） 4676（5套） 新推39号楼座，105和107两室，起价4408，每高一层加20元。 同时购房5重大礼优惠，最高总房款优惠43000元左右。 优惠后，价格可低至3999元。 东湖阳光 无备案 无 6500元（无优惠） 针对首套房客户，采用还贷形式补贴总房款30%。签订协议后，在客户还款期限内按月将该部分房款的贷款数额打入客户账户内。 此优惠，相当于一次性降价30%。 东湖豪庭 4337(3套) 4186(3套) 4154（7套） 该楼盘价格比去年12月份上涨约150元，推出3年返6万活动。节点活动重多，但销售很不理想。 东湖湾 4735（6套） 4713（35套） —— 该项目1月份开盘，2月份价格上涨约40元。 道南里 4117(5套) 4056(8套) 3965（47套） 该楼盘价格比去年12月上涨约50元，无任何优惠。冠名赞助人民公园灯会，在胜利路悬挂条幅。 锦泰华府 3546(20套) 3352(11套) 3635（12套） 　推广无明显动作； 比一期价格下调约100元 塞纳斯城 —— —— —— 1月30日售楼处和样板间开放，同时启动梦想达人秀活动。对外传递3月份出价格，4月份开盘。 广济花苑 3079（10套） 3333（15套） 3298（12套） 推广无明显动作； 新推房源，价格比去年12月份下调约200元。 江北绿城 4036（2套） 3903（11套） 3997（5套） 推广无明显动作； 近日推出3080元特价房，价格创新低。 和家园 3717(5套) 3666(5套) 3652(20套) 买房送车活动/返乡9.9折活动/旺场活动；价格上涨约60元 竞争项目分析： 片区内，塞纳斯城项目强势启动项目，进展迅速，预计2个月之内开盘；迫于未来竞争压力广济花苑采取低价策略加速出货。本项目宜抓住该新项目入市的时机炒作区域，同时以房源和工程进展与其进行差异化竞争。 锦泰华府项目，开盘结果不理想，低价单位消化速度好于高价房源。 道南里项目凭借强大品牌优势和企业关系影响力，吸引自然上客，主动营销不强，消化较慢。 在售房源情况 在售一期房源剩余81套，包含1#在内，一期可售房源为117套。 1#楼剩余房源36套，其中121平米房源27套，146平米房源9套。 楼号 房源 2号楼 20 3号楼 10 4号楼 4 5号楼 47 合计 81 面积 房源 149 27 121 20 117 1 112 11 91 22 合计 81 一二月份来电来客分析： 一月份来电254批，比12月份下降20%；来客213批，比12月份上升8%。 二月份至22日，来电87，来客143，较以往数据，来客数量基本与12月份持平，来电数量下降约40%，这与2月份春节长假的影响有直接关系。 由来电来客途径分析可知，除了宣传单不可动摇的作用外，网上和传媒的作用起到了巨大作用。条幅悬挂以及朋介渠道所带来的来电来客量的数量较去年均有较大比例的增长。 二、3月份目标及分解 3月份业绩目标：750万 目标分解： 按照当前38万/套计算，1个月的时间需达成销售20套； 根据当前形势下，谈客成功率约为5%，因此欲达成20套的销售业绩，需要保证来客量达到400批来客，日均来客达到14批。 主推房源 主推2#121平米的户型，加少量5号楼2室和大3室户型。 下旬加推1#楼。 整体原则是以优质房源的推售加快消化速度。 三、营销推广策略 面临问题 自然上客量不足； 销售对活动特价房依赖性大。 营销重点 解决客户挖掘的问题； 宣传内容强调区域升级和社区的舒适度理念； 售楼处装修及园林示范工程进度加快，与营销紧密配合。 营销策略 3月份推广主题： 免费苏杭游 感受醇熟生活 行销活动+植树周+区域炒作+月底新售楼处开放 推广阶段一：3月1日—3月17日 重点单位行销组织、围绕植树节展开一周活动。 推广目的： 以送旅游的噱头促进