XX年5月份上海市高端市场分析.docVIP

 目录 第一部分 5月份商品住宅走势分析 第二部分 5月份土地市场分析 第三部分 5月份高端公寓市场分析 第一部分 5月份商品住宅走势分析 5月份全市公寓产品供应量相对4月份明显下降，共新增73.55万㎡，环比下降51.85%，成交面积20.67万㎡，环比下降74.19%，供求比仅为1：0.28。自2010年1月份至今已供应面积累计为499.58万㎡，成交面积累计为231.98万㎡，累计供求比为1：0.46。目前全市现存供应量为267.6万㎡有待消化；自4月份楼市新政出台后，开发商延缓推盘，防止出现供过于求情况；同时自4月末开始，成交均价开始下滑，也是供应量锐减的原因之一； 5月份各周的供应量和成交量无明显变化；成交均价以正弦曲线的方式波动，究其原因是受楼市新政影响，未来楼市去向不明朗；部分潜在客户持观望态度，部分开发商已开始降价销售； 别墅市场方面，5月份共新增面积25.24万㎡环比增长126.77%，成交7.76万㎡环比下降70.77%，处于供大于求的状态。 与公寓表现不同，5月份各周别墅成交情况总体呈下降态势，成交均价呈正弦曲线方式波动，价格的不稳定性更进一步凸显楼市新政的影响，同时对潜在投资客户也造成一定影响； 第二部分 5月份土地市场分析 一、供应市场分析 供应地块明细 土地用途 区域 地块 出让面积 (㎡) 容积率 居住用地 住宅用地 (配套商品房)浦东新区浦东新区唐镇新市镇E-5-4、E-6-2A地块5.10566 5.10566 E-5-4地块：不大于1.2；E－6－2A地块：不大于1.6 5月份合计 1371950 1242841 － 供应地块用地类型配比 本月上海共发布23-26号共4次土地挂牌出让公告，其中住宅用地4幅、工业用地12幅，共涉及6个区县，均处于郊区。其中：住宅地块出让，%；㎡ 3、各区域土地供应情况 5月份土地供应均分布在6郊区，且以工业用地为主，外环以内无一土地出让。住宅分布在金山和青浦两区。二、成交市场分析 1、成交地块明细 用途 区域 地块名 占地面积(㎡) 建筑面积(㎡) 容积率 成交总价楼板价 竞得企业 住宅 闵行 中心河以南A-1、2号 118,487.6 87,680.8 0.74 152,800 17,427 闵行 C-1、2号地块 134,496.5 119,004.0 0.88 142,622 11,985 上海保利建锦房地产有限公司 松江 松江区广富林2-6号 167,588.0 134,070.4 0.8 184,000 13,724 杨浦 新江湾城C4地块 108,091.9 108,091.9 1 110,833 10,254 商住 闵行 中心河以南A-3地块 86,068.1 123,938.1 1.44 118,288 9,544 上海保利建锦房地产有限公司 5月份合计 614,732.10－ － － 本月土地出让中， 工业用地比例低于住宅和商住的比例，其中保利地产在闵行大举买进两块土地，两块土地溢价率均在170%以上；保利地产在楼市新政出台后任高价买入土地，我们可看出，新政对大型房产开发商影响相对较小； 3、各区域土地成交情况 从全市来看，非工业用地成交土地主要集中在松江、闵行、杨浦等郊区，用地类型较为集中，主要为住宅和商住。其它郊区基本为工业用地。第三部分 5月份高端公寓市场分析 5月份全市高端项目 区域 板块 项目名称 套数 户均面积 户均总价 成交均价 5月 4月 5月 4月 5月 4月 5月 4月 浦东 花木板块 仁恒河滨城 7 141 123 139 644 740 52207 53215 香梅花园 2 160 921 57572 陆家嘴滨江 板块 汤臣一品 1 4 597 516 10296 8591 172354 166608 世茂滨江花园 0 11 0 235 0 1713 0 73033 徐汇 龙华板块 尚海湾豪庭 19 14 146 156 740 818 50622 52512 徐汇苑 0 4 0 219 0 1431 0 65308 黄浦 黄浦滨江板块 绿城黄浦湾 0 6 0 302 0 2387 0 78992 卢湾 淮海中路板块 城市一品苑（商办） 0 4 0 205 0 1000 0 48770 兰馨公寓 2 5 614 330 5700 1921 92801 58245 翠湖天地 1 4 238 206 3274 2351 137673 114077 打浦桥板块 海珀日晖 0 3 0 276 0 1743 0 63056 丰盛皇朝