XX年5月辽宁鞍山市房地产研究报告.docVIP

2010年鞍山 房地产市场现状 鞍山市大德房地产开发有限公司 二零一零年五月 2010年鞍山市房地产市场概述 城市总体概况 1．城市发展布局 扩城：总体目标——拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局 。 措施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。 中疏：疏导分流现有主市区里的人口，搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸和绿地建设；东控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团，控制并美化东部风景区的城建发展，保护风景森林; 南进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，促进新区启动; 西拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区在宁远和达道湾建大型的工业新区; 北调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河 沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区，调整优化灵山工业区的结构. 铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。提升商业规模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。 铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境； 立山：全力发展“房地产实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行商业开发；基本完成村屯改造，实现居民进小区目标； 千山：建成商贸物流和高标准住宅区以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区；将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓好“一城四星”城镇建设； 工业进园区、商业进城区、民居进小区： 工业进园区：从2006起到2010年底共分三批，把目前分布在鞍山市 区内除鞍钢集团以外共180户企业从市区迁至工业园区，从而 进一步改善城市环境、调整城市布局； 商业进城区：以胜利路、建国南路、中华南路和解放东路为重点，推进建设家乐福、乐购、沃尔玛、香港新世界百货、天津家世界等5项亿元大项目以及大型百货、超市和连锁店项目； 民居进小区：大力实施旧城、村屯改造，实现居民进小区目标。投资170亿改造开发胜利路延线； 2.2009年鞍山市GDP情况 鞍山经济保持快速增长，尤其在2006年之后，发展势头迅猛，增速较大。这与房地产对经济的贡献有很大关系。现阶段鞍山市正处于金融危机风暴中，不降反升的GDP指标充分说明，鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。经济的发展催生房地产的市场发展，说明鞍山房地产发展的经济基础支撑雄厚，房地产市场也必然面临较大增长空间。 3.2009年鞍山市人均收支情况（不完全统计） 据国家统计局鞍山调查队调查数据显示，2009年我市城镇居民家庭人均可支配收入达到16580元，同比增长10%，处于全省平均水平之上；2009年1月至九月鞍山市人均消费性支出达到8976.3元，同比增长8.6%，低于全省平均水平76.1元，收入与支出在全省各市均居第四位。　　工资性收入平稳增长、转移性收入较快增长、经营净收入略有增长及财产性收入明显下降等，是导致城镇居民家庭人均可支配收入增长及变化的主要原因。1-9月份，我市城镇居民人均工资性收入为7026.5元，占家庭总收入的52.1%，同比增长4.4%；养老金标准和最低生活保障标准的提高促进了居民转移性收入的迅速增长，成为家庭的第二大收入来源，人均转移性收入5296.6元，同比增长28.6％，其中人均离退休金收入为3996.8元，同比增长33.4％。人均净收入916.5元，同比增长5.3%，增长速度较上年同期明显下降。受国际金融危机影响，我市城镇居民人均财产性收入249.2元，同比下降37.3%，其中股息与红利收入和出租房屋收入对财产性收入影响最大，分别下降63.5%和60.6%。　　1-9月份，我市城镇居民人均消费支出稳定增长。在八大类消费构成中，有六类支出增长，两类支出下降。其中增长的为食品支出、衣着消费支出、居住类支出、家庭设备用品及服务支出、交通和通讯消费支出及其它商品和服务支出；下降的为医疗保健支出及教育文化娱乐服务支出。随着逐年城市化发展步伐的加快，近年来鞍山城镇人口呈现缓步递增趋势