XX年7月哈尔滨市房地产市场分析报告1.docVIP

哈尔滨市7月房地产市场分析报告 （数据截至到7月23日） 一、市场判断 1、一级市场随着哈尔滨市“保增长、促发展”保持房地产健康发展20条和房地产“暖春”行动等政策措施作用的逐步显现，7月哈市土地成交量较大，哈尔滨市房地产企业经营状况良好，房地产行业景气指数呈上升趋势。 2、二级市场经历了去年一年的沉寂后，今年至7月，哈市商品房市场异常活跃中低价位占市场成交主导地位，群力区域增量明显，单价万元的豪宅呈增长势头。7月份，哈市商品房市场的新项目陆续开盘放量，促进了市场供应与成交表现。预计到年底哈市楼市会继续走热。 3、三级市场成交较高，由于国家银监会关于严格执行二套房贷政策消息的发布。国家银监会发布通知，要求各商业银行严格执行二套房贷政策，首付至少4成，利率不得下浮。三级市场7月销售依然走高。预计未来哈市二手房市场会受到二套房贷政策影响销量下滑。 二、供求分析 1、土地市场 本月哈市一级市场成交5块土地。{详见附件9} 2、二级市场 （1）新增供求量和趋势 哈尔滨市场供应量较上月有所下降，截止7月22日,哈尔滨市可售商品房套数88281套，较上月增加3065套，环比上升3.6％。销售面积1685685㎡，环比上升78％。 本月新入网房地产项目来自道里区和道外区，共两个项目。 道里区房地产项目美晨家园美园1-3栋、牡丹园1-5栋、葵花园1-9栋，属于商品房，总套数2386套，销售套数1597套，成交均价2799.73元/㎡ 另一个项目来自道外区项目冬上河城。项目本次入网2257套，总建筑面积246473.38平方米。销售套数2219套，成交均价4416.4元/㎡ 分析：随着哈市7月份房展会各楼盘的集体亮相，哈市7月份楼市销量继续走高，各开发商将自己的新项目开盘，来冲击哈市房地产市场。预计下半年随着房地产市场的刚性需求各项目销量会继续上升。 （2）分段供求量和趋势 数据截至7月22日，7月份哈市共成交商品房3559套，同比上升110％，环比上升4.8%；成交面积383972平方米，同比上升113％，环比上升10.3%。其中松北成交483套，环比下降17%，成交面积58725平方米，环比下降25%。 分析：哈市仍然以改善住宅为主，90平方米以下产品继续得到释放。90平方米产品较多的房地产项目受到置业者的青睐。 （3）本月成交前三名项目 本月哈市成交前三名房地产项目来自道外区上河城，东升江畔 道里区紫金城 三个项目能成为哈市销售三甲原因有相同共性：1）楼盘项目大2）项目地理位置好。 （4）价格水平和趋势 2009年6月哈市平均价格在5036元/平方米，本月商品住宅价格较6月有所上涨，7月均价在5169元/平方米。 （5）结论 本月随着房展会后，市场需求量明显增大，成交量增大。置业者对房地产信心加大，市场供应量有明显提高，许多房地产开发商在本月推出自己的新项目7月18日就有5家楼盘同时开盘，在这样一个房地产回暖的大气候下，开发商大胆放量，来冲击市场，可见开发商对未来哈市房地产市场的信心。 需求平衡再将打破，政府出台有利于消费者的政策，导致本月销售增加的又一原因。 3、三级市场 随着国内一线城市房屋销售量价回升，哈市房地产市场也出现“暖春”现象。由于哈市政府一系列措施活跃房地产市场的政策作用显现，7月份，哈市二手房交易价格上涨率已居全国前三位。 三、竞争对手供应成交分析 1、供应成交特征和需求新动向 本月，保利·水韵长滩 全新“院儿墅”七月限量发售 世茂香堤雅7月15日前部分叠拼房源现场特惠。 2、竞争对手成交情况 本月销售较好的为保利水韵长滩，原因为项目新推出的“院墅”项目特点空间较大，现房发售，客户选择余地多。 3、竞争对手营销策略 保利水韵长滩项目依然以挖掘老客户为主要营销策略。目前项目1期成交部分客户以进入进户装修阶段。 世茂香堤雅主要以消化存量产品为主，本月没有新的活动。 4、建议 根据项目提出具有针对性的销售策略。 岛屿墅海德堡即将开盘，积累客户是项目首要问题。 提升项目形象，改变目前上门客户质量。 根据各项目产品特点进行强势推广。 四、区域动态 （1）政策法规 ◆哈市房产住宅局针对4个方面问题进行整改工作 在深入学习实践科学发展观活动整改落实“回头看”工作中，市房产住宅局对查摆梳理出的不符合、不适应科学发展观要求的4方面13个突出问题进行归类，并全面启动了整改。截至目前，10个问题已得到有效解决。 市房产住宅局积极采取有效措施，科学调控住房供应总量，优化住房供应结构，扩大保障性住房覆盖面，制定了年度保障住房供应计划。截至4月末，保障性住房开工规模达到住房开工总量的21.6%。同时，加大廉租住房建设力度，积极落实《哈尔滨市城市廉租住房保障办法》，将保障范围向人均住房使用面积10平方米扩大，并计划今年配建廉租住房2100套