XX年7月淮安市某项目二期市场调研报告.docVIP

淮安市***项目二期市场调研报告 2010年7月 `目 录 一、2010年二季度淮安楼市综述…………………………………3 二、淮安“**项目“周边竞案市场调研………………………5 三、**项目二期住宅地块项目分析……………………9 四、**项目二期住宅地块产品建议……………………16 五、目标客户分析…………………………………………………23 六、销售价格建议…………………………………………………25 七、附件……………………………………………………………26  一、2010年二季度淮安楼市综述: 2010年第二季度,淮安商品住宅总成交面积为97.5万㎡,环比上涨1%。其中4月份成交面积为40.8万㎡,5月份成交面积为28.9万㎡,6月份的成交面积为27.8万㎡,环比4月下降了32%, 可见新政对市场的冲击。 4月,国务院出台房地产调控政策,目标直指投机投机市商品房成交量,市场观望气氛加剧。4月市商品房成交4.8万,5月成交.9万,环比减少%。 6月,市商品房销售仍然呈下滑的态势,全市共成交.8万,环比减少4%　　 图表二:2010年二季度淮安商品住宅成交均价： 而关心的房价并没有受政策的影响。从4月份新政出台以来,商品房销售均价基本处于一个平稳的态势。4月份3,445元/5月份3,010元/,环比下跌了1.4%。6月份3,371元/环比上升了1%。成交均价并没有明显变化,均价的主要结构的原因造成项目汇总表: 个案名称 亿力未来城 翔宇壹号 上海新城 河畔花城（二期） 项目位置 翔宇中道118号翔宇大道翔宇大道翔宇大道 土地用途 住宅（小高层） 住宅（高层） 住宅（高层） 住宅（多层、小高层） 容积率 2.1 2.9 2.8 1.6 绿化率 35% 50% 45% 36% 占地面积（㎡） 300,000 36,000 140,000 254,000 建筑面积（㎡） 860,000 120,000 279,000 650,000 总户数 5,000 281 718 4,000 主力房型面积（㎡） 2房90 3房118 2房83-86 3房127-130 2房94-117 3房128-135 2房83-92 3房110-120 销售价格（元/㎡） 5,500 4,700 4,000 / 累计成交量（去化率） 840/1,748（48%） 219/275（79%） 358/718（50%） 未开盘 开盘时间 2009年4月 2009年12月 2009年12月 2007年 广告主轴 国家康居示范工程 花园之上的公馆 打造国际化主流生活 里运河景色 小区规划 50栋住宅楼 9栋高层住宅 20栋高层住宅楼 数十栋多层,小高层 建筑材料 现代简约建筑风格 保温外墙 双层中空隔音玻璃 新古典建筑风格 面砖涂料外墙 双层中空隔音玻璃 现代简约建筑风格 面砖涂料外墙 双层中空隔音玻璃 现代简约建筑风格 面砖涂料外墙 房型特色 户型方正,客厅连接花园阳台,卧室带花园阳台,明厨设计 主卧180度飘窗,独立景观餐厅,餐厅紧接阳台,视野开阔 户型方正,干湿分区,全明设计,卧室南向采光 南北通透,动静分区干湿分离,双阳台设计,主卧带转角飘窗 绿化景观 新古典式绿化景观 18,000㎡法式宫廷园林,由中心湖区、阳光草坪区、休闲娱乐区、商业广场四大主题组成 西侧10,000㎡水景休闲街 以草皮、灌木、乔木形成多层次绿化,小区西面为里运河风景带 周边配套 商业:淮海广场 配套:会所、幼儿园 其他:钵池山公园 医院:中山医院 商业:万达广场 配套:商业广场 其他:钵池山公园 医院:中山医院 商业:万达广场 配套:淮阴中学 其他:钵池山公园 医院:市一医院 商业:淮海广场 配套:长征小学 其他:钵池山公园 医院:中山医院 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 备注 目前二期在售 目前一期在售 烂尾楼改造 二期未开盘 续表: 个案名称 香格里拉(三期） 茂华国际汇 淮安万达广场 水韵天成（二期） 项目位置 水渡口大道28号南昌路东和平路南侧 清河区和平路 住宅（多层、小高层） 住宅（高层） 住宅（高层） 住宅（多层,高层） 容积率 2 2.6 3.76 2 绿化率 30% 40% 30% 35% 占地面积（㎡） 359,000 300,000 180,000 270,000 建筑面积（㎡）