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XX年9月东莞楼市报告
合富:08年9月东莞楼市报告
第一部分 市场背景
影响楼市发展的因素错综复杂
央行重申对房地产紧缩政策
各地政府放松地方政策限制
东莞:住房需求放缓,开发投资量却在增加 后市压力大
东莞经济整体仍保持较快速度发展,上半年生产总值同比增加16%,城市人均收入增加8%,居民存款增加8.4%
虽然东莞经济整体仍保持增长,但由于成本上升、出口减少等各种因素影响,东莞规模以上工业利润总额同比去年减少了19.6%,企业主普遍感到今年生意难做,对房地产而言,需求增长速度放慢
房地产投资性需求减少、经济发展速度放缓的同时,房地产开发投资量却增加三成,加剧房地产市场供过于求的格局
土地市场:前三季度以工业用地需求为主
08年前3季度的工业用地供应面积和成交面积都远远高于商住类用地,这和07年的情况完全相反。
06年工业用地供应总面积为52万平米,07年的为50.4万平米。而08年前3季度266.7万平米的工业用地,其供应面积已经远远超过06年和07年的工业用地供应面积总和。08年上半年的工业用地供应和成交量激增,而且主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港,这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系,大力发展高新科技产业,松山湖是其中一个最大的基地。
商住用地流拍现象频现
08年前3季度流拍地块共29宗,流拍面积高达84.7万㎡;
其中商住类用地流拍19宗,流拍面积为60.5万平米,占总流拍面积的71%;
08年楼市气氛的持续低迷,导致土地市场的寒冬期不断延续,商住用地流拍现象出现。开发商出手拿地可说是慎之又慎。
商住地价回落,多以底价成交
08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑,成交面积仅为142.6万平米,比07年同期减少21.9%。
08年前3季度共成交29宗商住用地,其中15宗以底价成交,7宗超出底价10%以内,只有一宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交,但这是08年1月份成交的地块。
随着楼市气氛的进一步低迷,地块多以起拍底价或者稍高于底价的价格成交。08年前3季度成交商住用地平均地面单价4040元/平米
住宅市场:销售低迷 供严重过于求 楼市形势严峻
08年前三季度全市住宅:
供应面积436万㎡,同比去年464.9万㎡略减6.2%,
签约面积249万㎡,同比去年487.4万㎡减少约49%。
第二部分 大市概况
概述:
全球经济衰退,美国金融危机恶化并殃及欧洲,中国经济增速放缓,天灾人祸不断,通货膨胀居高难下,居民财富缩水,全国大城市进入楼市调整等诸多因素使居民购房意愿锐减,加之东莞经济社会转型前景不明朗、东莞商品房有效购买力有限等诸多因素导致08年以来商品房销售持续低迷,楼市观望持久难散.东莞房价经历3月份以来近半年调整已基本趋稳,鉴于销售低迷、观望浓厚、存货压力巨大等因素,后市房价小幅下行波动现象仍然存在。今年9月普遍不被市场看好,开发商减产让利自救,房价遇下行压力.9月新品供应大幅减少,市场以消化存货为主,楼市氛围冷清。
08年9月全市住宅供求双线下滑四至六成
08年9月全市住宅预售面积57.5万㎡,同比07年减少45.5%,同比06年减少51.1%,预售套数5728套,同比07年减少48.5%,同比06年减少44%
08年9月全市住宅签约面积22.6万㎡,同比去年58.2万㎡减少55%。
08年9月全市住宅销售额11.8亿元,同比去年39亿元减少70%
08年9月全市住宅签约均价5198元/㎡,同比去年6694元/㎡下降22.3%
“金九”不被看好 新品供应减少四成 以消化存量为主
08年9月至国庆四大城区约有18个楼盘新品供应,同比去年减少1个,供应总套数仅2794套,同比去年减少四成。新盘上市仅3个,同比去年减少2个,市场以旧盘新推为主。
四大城区新推货由多到少排列为南城、万江、东城和莞城。万江区08年楼市供应增加明显,楼市竞争激烈
楼市氛围:冷清 一年不如一年
购房优惠五花八门
突显自然环境稀缺性
房价:“3字头”泛滥 已视线模糊
弃价保量 让利自救
高调亮相 积累客户
所谓的“楼王”…已风光不再
08年大打“明星”牌以聚人气
第三部分 区域概况
南城区
总体特征
前三季度住宅签约量同比减少三成,7-9月萎缩严重
国庆期间在售楼盘达22个,其中旧盘新推8个,无新盘上市
市场信心受挫,新盘上市推迟,新增供应不到1千套,市场以消化存量为主.
前三季度洋房均价维持5500元上下水平,国庆期间楼盘促销力度加大,房价遇下行压力.
推新货或开盘楼盘维持一定人气,其余冷清,楼市整体氛围平淡.
洋房存货压力最大户
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