XX年万科南京光明城市项目分析报告.doc

万科·光明城市【南京】 一、研判结论 2008年销售量/价研判： 项目销售单价预测：2008年销售单价预计高层为8000-9500元/ M2，小高层8500-10000元/ M2。 项目去化周期预测：在以上预判销售单价的基础上，2008年本项目预计销售量可达3.0万平方米。 预判前提：项目的推案进程按照公司既定的计划进行。 二、预判依据 （一）宏观市场 经济：数据显示，南京市国民经济自2001年以来，一直保持着快速增长的发展势头。2006年，南京市GDP达到2774亿元，同比增长15.1%，高于全国10.7％的增长速度，整体经济仍在高位运行。值得关注的是，自2002年起，南京市第三产业所占整个国民经济的比重出现持续下降，直至2006年才开始有所回升，但仍未达到02年的水平，说明整个国民经济结构仍有待进一步优化和调整。 行业：南京房地产市场经历了03年“地产春天”后，房地产开发投资在04年有了大幅的增加，所占全社会固定资产投资的比重一度达到24.37％，此后，受宏观经济政策影响，房地产开发投资所占比重开始逐步回落，但出于对房地产市场预期的看好，房地产开发投资仍保持了强劲的增长势头，2006年全市房地产开发投资达到351.17亿元，同比增长18.58％，高于GDP增幅三个百分点。 市场：在“国八条”等一系列旨在稳定房价的宏观调控政策出台的背景下，南京市房地产市场曾在2005年下半年一度陷入“成交低迷，量价齐落”的观望状态，购房者在政策影响的预期下与开发商展开了博弈，这种状态一直持续到06年一季度。随着人们心理预期的回落，被抑制半年之久的需求开始逐渐释放，在06年二季度形成了一个“成交旺季”，虽受到后来“国六条”等新一轮调控的影响，成交量曾出现短暂调整，但新政影响力已明显削弱，随着“金九银十”销售旺季的到来，南京市房地产市场出现了“井喷式”行情，成交量持续放大，并一直延续到07年年初。 需求：由拆迁所引起的刚性需求，以及由结婚成家所带来的次刚性需求为南京市房地产市场的持续火热提供了动力。据不完全统计，06年南京全市完成拆破、拆违至少540平米，按每户200平米计算，至少近2.7万户居民将在未来两年内进入房地产市场，形成至少300万平米的现实需求。另外，2006年南京市结婚成家人数创下历史新高，7.2万对新人喜结良缘，这也将无形中刺激着房市需求的进一步放大。 （二）板块房地产市场 产业：河西片区奥体板块，是南京市“一城三区”整体规划中的重点区域。经过近三年的开发建设，区域内配套日趋成熟，一个融景观、文化于一身，集产业、办公、居住于一体的现代化的大都市形象正呼之欲出。 据了解，随着现代化新城区的渐成，河西奥体板块将逐步“完善中部、提升北部、启动南部”，引导商务商业及房地产等产业进一步发展。河西片区规划人口55万人。 河西奥体板块整体规划示意图 成交量/价：2006年二季度，河西片区房地产市场随着整个房地产的回暖而出现了成交量的急剧放大，放量的同时，区域内房价在三季度有了一个大的跃升，整体成交均价在7月底开始“超六奔七”，房价的急剧上涨相当大程度上抑制了购房需求的有效实现，成交量在随后的几个月内徘徊在1200套/月左右，距离5月份的2542套/月相去甚远。据统计，全年河西共成交商品住宅15082套，成交均价5945元/平米。 客户：从区域购房者的购房诱因来看，改善居住需求仍占主流地位。受国家对二手房转让环节税收的调整，加上房产保有环节税收政策的出台，投资房产所占比例有所回落，而因结婚而买房的人数有了一定的增多。眼下，河西片区正逐渐演变成为南京市中产阶级的聚集地和居住地，购房人群由最初的中低端客户开始向中高端倾斜。 （三）可比项目分析 成交量：在河西新城区各项规划逐步到位的背景下，各个楼盘也明显加快了成交速度，所推案面积中存量有限，整体销售率大都在80％以上。同时，随着周边配套的完善，购房者对区域居住环境的认可，预计07年河西片区奥体板块楼盘将迎来一个真正的“入住年”，而这反过来又将进一步促进销售情况的好转， 成交价格：根据对可比性楼盘的统计，最近几个月，各楼盘都有不同程度的提提价行为，使得河西片区整体销售均价向上迈了一台阶，呈现出“过六奔七”的发展态势。万科光明城市，凭借这自身的品牌优势，以及产品品质逐渐被认可，涨价幅度比较明显，装修房高出区域平均价位约1500元/平米，装修按公开的850元/平米计算，仍有这600元以上的品牌附加值。 产品：在河西，中高档楼盘的一个潜质是具备一定的规模。规模适中的社区，可以配备自身的一些特质，如特色幼儿园，或私家湖泊等，成为自身楼盘区别其它楼盘的特征，而相应地增加附加值。 客户：整体来看，私营企业主等首批发家致富的