XX年上半年宁波房地产市场分析报告.docVIP

2007年上半年宁波市房地产市场分析报告 一、、存在的主要问题、总值为1544.27亿元 比去年同期增长14.7%增幅同比上升1.7个百分点，较一季度提升0.5个百分点。完成全社会固定资产投资612.07亿元,同比增长3.2%。城镇居民人均可支配收入11775元，比上年增长9.9%。、、、。。126.49亿元，同比增长9.5%。其中住宅投资84.09亿元，同比增长10.9%。 2、新建商品房房源紧。上半年房屋施工面积为2413.92万平方米，同比增长7.7%。新开工面积从04年开始逐年下降，06年略回升6%，今年下降7.8%。年空置面积135万平方米，同比增长仅为0.1%，基本与上年同期持平。其中住宅的空置面积已为负增长2.2%，别墅和高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香饽饽，空置面积仅为0.2万平方米，增幅更是较上年下跌近一倍。二手房交易二手房交易面积达平方米交易户数户套均成交价格万元交易价格平均每平方米元存在的主要问题尽管的房地产市场发展，但也存在一些不容忽视的问题。1、商品房价格上涨过快。，极大的刺激了买方市场的神经，主要原因：一是新一轮的住房需求的扩张，拉动了房地产投资的增长。城市居住人口的增加，住房制度改革的深化，住房消费观念的变化，以及居民收入的稳步增长，扩大了市场需求量。二是个人投资和投机的需要。国家多次存款利率，投资房地产成了保值增值、风险较低的可靠渠道。三是土地、建安、环境成本的升高，直接导致住房价格的上涨。四是不断攀升的房价刺激了持币待购群体的需求，引发购2、土地成本上升过快，土地供应缺乏调控。一方面是部分城市领导缺乏全局观念，以地生财的观念十分严重。为了增加财政收入，采取不饱合供地(实际上是变相抬高地价的饥饿供地)的方式获取土地收益，实际的结果增加了开发成本，提高了商品房价格，抑制了房地产市场需求，致使广大老百姓买不起房。另一方面部分地方土地供应的无序状况仍较普遍，存在土地多头供应、缺乏统筹规划、开发规模偏小等问题。目前开发企业掌握的存量土地中，以方式获得的，土地多渠道供应的格局加大了政府宏观调控的难度，往往形成城市规划随着项目和开发商走的被动局面。部分困难企业在破产和改制的过程中，将闲置土地变现，给零星开发提供了土地资源，一些项目公司见缝插针搞开发，形成了土地资源低水平3、，老百姓难以买到房。由于年，造成，新开楼盘未就已销售一空，市场基本上买不到现房1、以需求为导向，优化住房结构，提高住房质量,面向市场，面向绝大多数中低收入家庭，大力发展以中小户型为主的普通商品住宅，是当前调控市场的主要措施。对普通商品住房建设要调控土地供应，控制土地价格，有条件的城市还要划定一定区域，作为普通商品住宅的集中建设用地，同时通过清理，减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。适当开发中高档商品房，严格控制别墅、高档公寓和大户型项目建设。大中城市要根据居民收入消费水平，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准，采取措施加快普通商品房发展，提高其在市场供应中的比例。市、县人民政府根据当地情况，对成规模的新建小区可允许分期缴纳土地出让金，对旧城改造项目，可按土地出让金的一定比例进行返还，当地应收的规费可适当减免。2、进步强化城市规划的调控作用按照城市总体规划的要求，加快编制房地产开发中长期发展规划和年度计划，加强对房地产业发展的指导，也是当前调控市场的重要举措。在城市近期建设规划中，要合理安排各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品房、危旧房改造和拆迁安置用房建设项目。严格控制市中心区的零星分散建设，严禁批准在城市基础设施不完备的地段进行房地产开发，严禁在集体土地上进行房地产开发。规划部门要将近期拟开发建设地块的规划设计条件向社会公开，接受社会监督。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。　3、完善住房用地供应政策，促进土地合理利用。充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，健全和完善房地产开发用地计划供应制度，适时适度地调控土地供应总量，保障有市场需求的房地产开发项目的用地供应。重点做好普通商品住房和经济适用住房建设用地的土地储备，增加其在土地储备中的比重。加强地价调控，定期公布基准地价，合理引导地价水平。各地要根据当地市场需求，通过完善房地产项目土地招标拍卖挂牌制度，以及对房地产开发项目实行综合评标等措施，有效地调控土地价格。禁止炒买炒卖建设用地，对开发商手中囤积的土地要依照有关法规，督促其限期开发，对无力开发及闲置土地，超过规定期限的，要依法收回。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私　4、建立健全房地产预警预报制度。建立房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监控。建立由发改委、