XX年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告.docVIP

2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告 深圳市房地产研究中心 王锋 　　2007 年下半年以后，随着国家宏观调控政策的贯彻落实，深圳房地产市场出现调整，房价有较大幅度下降。今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了 36% 。总体而言，去年以来的房价调整，是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，有利于今后深圳房地产市场保持健康、平稳发展。 　　一、2008年上半年深圳房地产市场运行情况 　　今年以来，受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响，深圳房地产市场观望气氛依然浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点： 　　（一）房地产开发投资小幅下降，商品房在建规模有所增加 　　今年上半年，我市完成房地产开发投资 194.68 亿元，同比减少 0.83% ，其中完成商品住宅投资 142.84 亿元，同比增加 4.34% ；商品房施工面积为2839.32万平方米，同比增加 5.15% ，其中住宅施工面积 1950.89万平方米，同比增加 3.19% ；商品房新开工面积 462.91 万平方米，同比增加7.01% ，其中住宅新开工面积 303.89 万平方米，同比减少2 7.76% 。 商品房空置面积164.73万平方米， 同比增加26.72%，其中住宅空置面积 65.37万平方米，同比增加 84.5%。 　　（二）新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷 　　今年上半年，全市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38%。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02%；办公楼销售面积 1.78 万平方米，同比减少 89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少 34.65%。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在 350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。 　　从上半年各月住宅销售情况来看，3 月份以来销售量有所回升，受春交会影响，5 月份销售量达到上半年高点，6月份又出现回落，各月销售量仍保持低位水平，市场交易持续低迷。 图 1 2008年以来全市各月新建商品住宅销售面积 　　（三）新建商品住房价格持续回落和调整 　　按国家统计局公布的全国 70 个大中城市商品住房销售价格调查统计，2008年 1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为 12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降 1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。按本市房地产信息系统统计口径，2008年上半年，全市商品住宅销售均价为 12789.26元/平方米， 同比涨幅 4.04%。 　　从今年上半年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，6月房价有所回升。6月房价的上升，主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为 11159元/平方米，基本与 5月持平。 图2 2008年各月全市住宅均价 　　（四）二手住房交易持续冷淡 　　今年上半年，二手住宅交易面积 161.89 万平方米，同比下降 68.48%。 二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4 去年的 1.86：1 降至 1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为 25.22 万平方米、12.62 万平方米、22.98 万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。 　　近期，二手住房交易量尽管有所回升，但市场交易仍比较冷淡。 图3 2008年以来全市各月二手住宅销售面积 　　以上市场情况表明，今年上半年，我市新、旧住宅成交仍然低迷，住宅价格持续调整；但总体来看，随着房价的逐步调整到位（全市房价逐步接近 90/70 房的水平，10000～11000 元/平方米），我市居民自住需求有所上升，这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期，并在新的发展机遇下，稳步健康发展。 　　二、当前深圳房地产业面临的发展机遇 　　经过这一轮的市场波动，目前深圳房地产市场出现浓厚的观望气氛；同时，今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。 　　一系列房地产发展的不利因素，使得今年国内包括深圳房地产市场持续低迷。但是，本人认为，今后的房地产市场不会因为这一轮的波动而出现长期低潮。这一点，我赞同世界银行高级副行长林毅夫教授关于“中国经济会持续保持二十年增长”的观点。在宏观经济持续增长的前提下，目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民的自