XX年上半年珠海市房地产市场分析报告.docVIP

珠海市2006年上半年房地产市场分析报告………………………………………………………………………2 1.2 珠海城市人口……………………………………………………………………………3 1.3 珠海城镇居民年人均可支配收入……………………………………………………… 3 1.4 政府发展战略……………………………………………………………………………4 1.5 城市规划战略……………………………………………………………………………4 1.6 重大交通基础设施………………………………………………………………………5 1.7 重大经济项目……………………………………………………………………………6 2. 2006年上半年房地产行业发展概况 2.1 一级市场（土地市场）…………………………………………………………………7 2.2 二级市场（新建商品房市场）…………………………………………………………8 2.3 三级市场（二手房交易市场）…………………………………………………………17 2.4 房地产金融…………………………………………………………………………… 18 2.5 国六条对本地市场的影响…………………………………………………………… 19 3．影响行业未来走势因素分析及预测 3.1 短期走势分析(2006年年底前) ……………………………………………………… 20 3.2 中期走势分析(1～3年) ……………………………………………………………… 22 3.3 长期走势分析(3～5年) ……………………………………………………………… 24 2006年1～6月珠海房地产市场分析报告 1. 珠海房地产行业环境 1.1 珠海城市经济总量的 2006年上半年，珠海市经济继续平稳增长，发展继续加快，速度再创近年新高。 1.1.1 GDP创同期新高：2001—2005年珠海经济增长平稳，GDP总量年均增幅13.9%；2006年上半年珠海市GDP总量达到346.84亿元，同比增长16.2%，增速同比加快3.4个百分点，创“九五”以来同期新高，完成全年预期目标的47.7%。 图1. 2001~2005年珠海GDP总量变化图 ————数据来源: 珠海市统计信息网 图2. 2001~2005年珠海GDP增长情况图 ————数据来源: 珠海市统计信息网 1.1.2 固定资产投资稳步增长：2006年上半年完成全社会固定资产投资总额 115.63亿元，增长17.8%，增幅同比回落8.9个百分点，低于全国同期29.8%平均增幅。分区域看，香洲、斗门、金湾均衡增长，增幅分别为17.9%、16.7%和17.6%。 1.2 珠海城市人口 图3. 2001~2005年珠海市常住人口变化图 ————数据来源：珠海市统计局历年珠海市国民经济和社会发展统计公报 1.2.1 2001—2005年珠海市常住人口增长平缓，年均增幅1.71%； 1.2.2 珠海市常住人口从1990年60.2万人增加到2005年的141.57万人，表明珠海自上世纪九十年代以来人口增加主要途径为外来移民。 1.2.3 珠海市新增户籍人口，其中约40%属于购房入户。 1.3 珠海市城镇居民年人均可支配收入 图4. 2001~2005珠海市城镇居民年人均可支配收入变化图 ————数据来源：珠海市统计局历年珠海市国民经济和社会发展统计公报 1.3.1 2001—2005年珠海市城镇居民年人均可支配收入增幅不大，但增长平稳，年均增幅为5.68%； 2006年上半年城镇居民年人均可支配收入9259.54元，同比增长5.7%，增长速度基本与前五年持平。 1.4 政府发展战略 1.4.1 国务院审定的《珠海市城市总体规划（2001~2020）》中，将珠海定位为“国家的经济特区，珠江西岸中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地”，与广州、深圳并列为“珠三角中心城市之一” 1.4.2 珠海市委市政府抓住新一轮重大交通基础建设的时机，把握国际产业转移带来的机遇，提出“走新型工业化道路”的“工业强市”策略和“工业西进城市西拓”和“东西双城”发展布局 1.4.3 提出建设最富魅力、最宜人居、最适创业的城市发展理念。 1.5 城市规划战略 1.5.1 “135”规划内容： “135”行动计划《珠海市近期城市规划建设管理实施纲要》(五年内打造珠海“135”行动是指通过五年的努力使珠海“一年见美、三年变优、五年显特”。 “一年见美”――到2007年底，通过提升人居环境的外在质量，实现城市环境的净化、绿化与美化。“三年变优”――到2009年底，城市空间结构更完善，城市服务功能提升，城市品质明显优化。“五年显特”――到2011年底，通过全面提高城市规划、建设、