XX年一季度中国房地产形势分析报告.docVIP

房地产市场形势分析报告 （2007年第一季度） 勺海润土房地产市场研究与咨询 2007年4月8日 2007年一季度中国房地产形势分析报告 摘要 2006年宏观政策可谓是疾风骤雨，2007年宏观调控将继续深入。从各月的重点来看，一月份建设部仅发布了一天的意见稿充分显示了国家对“90平米、70%指标”执行的决心；二月将房地产土地增殖税的清算通知给地产界带来重大震荡；三月“两会”召开，房地产受到前所未有的关注。此外，各部委及国家金融机构在深入调控方面也进一步发文规范。 2007年前2月房地产开发投资增长有所加速，房地产开发资金结构表现出房地产开发贷款增速有所回落，利用外资高速增长的特点。在土地市场，土地购置面积继续减少，而土地购置费用小幅度上扬，这反映了土地价格还在继续攀升。前两个月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积9.4亿平方米，同比增长17.4%。商品房销售面积达到了5371.47万平方米，销售金额2247.9亿元。从房价走势来看，07年支撑房价上涨的因素比较突出。首先，随着人民币升值将拉动房价。其次，房地产行业洗牌加剧，寡头垄断抬高房价。第三，在多方压力下，07年银行信贷极有可能宽松。第四，股市的牛市不仅对投资资金起到分流作用，还可能在股市强力上升下对住房购买力的极大放大作用。 政策导向看，今年房地产宏观调控的方向依旧是解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，重在控制。在政策落实上中央将会更多的采纳“分地区、问责制”等调控形式，地方政府也会在此轮调控中发挥出主动性。另一方面，07年房地产的政策还将在：廉租房、节能省地环保型、产权登记、物权法等方面更有作为。 目录 摘要 2 目录 2 一、全国房地产市场概况 3 二、发展环境分析 6 三、房地产投资 7 四、商品房供求 10 五、房地产市场综述及预测 14 全国房地产市场概况 2006年宏观政策可谓是疾风骤雨，2007年宏观调控将继续深入。中央经济工作会议提出，2007年经济工作的主要任务之一是“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处”，这是中央发出的执行力度加强的一个值得关注的信号。 在这样的宏观指导下， 2007年一季度，房地产调控政策就接踵而来。从各月的重点来看，一月份建设部仅发布了一天的意见稿充分显示了国家对“90平米、70%指标”执行的决心；二月将房地产土地增殖税的清算通知给地产界带来重大震荡；三月“两会”召开，房地产受到前所未有的关注。此外，各部委及国家金融机构在深入调控方面也进一步发文规范。 1、严格遵守“90平米”“70%指标” 1月9日，建设部发布一份《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》，在征求意见稿中，对“90平方米以下”中小套型住宅的面积控制标准进行了调整，大部分地区的中小户型面积标准有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍。但是此意见稿发布仅仅一天，就被建设部以相关内容不符合国家有关要求为由废止。这场曾令开发商误以为是“对90平米政策的松动信号”的意见征集行动，仅在24小时之内便宣告结束。 过早就夭折的《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》提醒市场那些希望90平方米松动的各界人士，别想随心所欲而逾矩。 2、国税总局通知，土地增值税2月开始清算 1月16日，国家税务总局官方网站上发布最新的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2月1日起，将对全国房地产企业全面进行土地增值税的清算工作。 《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。同时规定，对房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的或是直接转让土地使用权的纳税人应进行土地增值税的清算。而对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，或者取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 同时，2月国税总局、财政部联合下发了《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号），对于一些企事业单位将自建住房以低于购置或建造成本价格销售给职工是否征收个税，做了明确规定。 3、《物权法》在“两会”上通过 在3月“两会”召开期间，房地产问题无论在人大会议还是政协会议上，都得到了广泛的关注。3月5日温总理政府报告为07年房地产市场宏观调控奠定基调；随后“两会”代表对07年房地产“关键词”的讨论，如廉租屋建设要加强、经济适用房要改进和规范、“双限房”