XX年上半年西安二手房市场概况.docVIP

一、2007上半年西安二手房市场概况 经历了2006年政策调控的洗礼，07年西安二手房市场开始处于恢复过程，尽管上半年未有大的宏观政策出台，但已出台政策的实施已经深层次对二手房市场的活跃产生了打压，上半年整体市场呈现不温不火的局面。 随着二手房市场渐趋平稳，受07年一季度买卖双方观望情绪彻底释放的影响，市场交易开始活跃，二季度开始西安二手房价格指数突然被拉升，一次置业和二次置业的房产消费者需求释放，而很多之前观望的二手房置业者因为挂牌价的突涨等因素影响，观望思想已经瓦解，交易量也随之上升。 07年上半年西安二手房面积需求总体与06下半年相近，市区成熟地段小面积二手房交易需求依旧占占踞主导地位。但是供应市场有效房源仍显不足，对交易的继续放量产生阻碍。而对于大面积、大户型的二手房来说，其相对较高的总价再加上今年二手房交易税费所带来的影响，市场销售相对较差。 西安二手房价近年来稳步上扬， 07年上半年西安二手住宅成交均价为2658元/平方米，比06年下半年上涨5.8％，同比上升7.9%，二手房市场对房地产市场的影响作用日益显化，市场向稳定期过渡。 07年上半年西安二手房市场交易面积较上年同比增长6.53%。目前市场宏观调控政策中关于税费对于二手房市场的影响仍然较大，同时占总体市场较大比例的二手房，其建成年代相对较新，与商品房房价差距没有充分拉开，房地产梯级消费结构未能有效形成。 二、2007上半年西安二手房供需状况分析 07年上半年二手房市场价格再创新高，尤其以高新区表现最为突出，上半年高新区二手房挂牌均价3340元/平方米，居全市六城区之首，甚至超出城北、城北、城西区新商品房均价，下述为具体分类型市场走势分析。 一、买卖市场 1、出售市场 从西安市二手房房源挂牌价走势图，我们可以看出：07年1－3月二手房挂牌价较06年年末有少许回落而且基本处于平稳状态，07年第二季度二手房挂牌价突然被拉升，而且涨幅均在10％以上，07年上半年挂牌均价为2906元/平方米，较上年同比增长8.9%。 探究其原因有三，其一，随着新商品房的价格不断走高，二手房业主也对自己物业期望增高。其二，腾房入股市二手房源增多，因为股市大热，很多手头有房的人急于出售房屋以换取现金，投入股市。其三，近两年新商品房项目较大幅度放量，新房集中涌入二手房市场，抬高了二手房挂牌均价。 07年上半年各城区二手房挂牌价格都呈上涨势头，其中城南上涨幅度最大，连续5个月持续上涨，并首次超过城内区。高新区挂牌价虽有涨跌，但仍是各城区中最高的，5月创历史最高价，高达3402元/平米，这个价格已经和某些成熟区域的新商品房均价持平。城内挂牌价格也持续上涨，但涨幅不如城南，城东和城西涨幅最低，主要受历史原因影响，区域没有形成大规模的二手房市场所致。城北虽然目前的价格仍是各城区中最低的，但是区域发展后力强劲，目前城北价格已经有追赶其他城区之势。 2、求购市场 从西安二手房求购价格走势图可以看出：07年1－4月二手房求购价格基本保持平稳，受挂牌价影响，5月后价格也被拉升，而且涨幅较大。持币观望的置业者心理防线在走势突高的挂牌价影响下也开始松动，求购价格也开始上涨，07年上半年总体求购均价2605元/平方米。 07年上半年西安各城区中高新区求购价格仍为最高，城内、城南、城西、城东价格走势平稳，但是城北的价格上升最为明显，随着城北房地产市场的持续高走，二手房市场关注度也不断走高，价格开始上行。 （二）租赁市场 1、出租市场 从二手房出租价格走势图分析：07年上半年出租市场基本稳定，虽有涨跌但价格维持在15元/月·平方米左右的水平位，租赁市场运行平稳，07年上半年出租均价为15.2元/月·平方米，较上年同比增长7.4%。 从西安各城区二手房出租价格走势图可以看出：07年上半年高新区出租价格呈下降趋势，城北逐步上升，其他各城区没有太大变化。 由于高新近两年开发项目较为集中，而且购房目的中投资因素占不小比重，目前当这些项目进入二手租赁市场后，市场竞争激烈，业主为减小物业的空置率，降价吸引求租者成为高新出租价格下降原因之一。城北的出租价格走高，主要在于区域原本相对较低的租价吸引了不少租房者，租房需求量的增长，同时目前随区域环境配套的完善吸引不少求租者，拉动了价格的上行。 2、求租市场 由二手房求租价格走势图我们可以看出：07年上半年求购价格不断上涨，求租均价达13.2元/月·平方米。 从各城区二手房求租价格走势图可以看出：求租价格基本呈现小幅度上升趋势，虽然供方市场租价上扬幅度较大，但求购市场反映稍显迟钝，价格上升幅度较小。 三、2007上半年分城区二手房市场分析 随着近年来西安城市规划建设的推进，为房地产市场的发展带来了持续推进力，对于二手