XX年上海市闸北区大宁板块市场简报.docVIP

大宁板块市场简报 一、闸北区概述 【区域特点】 闸北区位于上海市中心城区北部，南临苏州河，与黄浦、静安两区隔河相望，北同宝山区接壤，东和虹口区为邻，西与普陀区紧靠，是上海市9个中心城区之一。区域面积29.2平方公里，常住人口79.9万。闸北素有上海“陆上大门”之称，目前形成了铁路、城市轻轨、地铁、地面和高架道路等立体交通，成为具备枢纽型交通的重要区域。随着南片商贸功能的增强，北片居住人口的增加，闸北将成为上海北部重要的居住区域之一。根据有关规划，闸北区把旧区改造作为“十五”城市建设的重点，主要对内环线以内35幅地块、39.1万平方米的旧区实施改造，高起点、高标准推动房地产业发展。到“十五”期末，完成约350万平方米的住宅建设，逐步建成一批生活设施齐全、交通便捷、环境优美、以中高档住宅为主的新型小区。以下为闸北南中北片的区域规划功能： 南片：以不夜城为核心的商务商贸圈。 中片：以文化、休闲、居住和城市型工业为特征的新兴开发区。 北片：以居住为主要内容的大型住宅区等三片有机结合的功能构架。 大宁位于闸北区政府重点规划的地铁一号线沿线和中片文化休闲、居住功能区内，占地面积157公顷，区域范围包括广中路以北、汶水路以南、粤秀路以西、共和新路以东。大宁国际社区将建设成为总建筑面积约147万的高档社区，其中住宅项目的规划建筑面积约为123万，周边交通便捷、生活及商业配套设施齐全。彭浦板块位于闸北区北部，由于有成熟的彭浦社区为依托，土地供应相对充裕，地铁通车是彭浦板块最大的利好因素，但是随着该板块的价格持续走高，原先较低房价的优势也基本消失。该板块虽然已经形成生活聚居区，但是没有较为发达的商业配套设施，沿街商铺或社区商铺不多。 【全区2006年1－11月住宅市场情况分析】 闸北区2006年1－3月由于楼市还未全面复苏，闸北只有彭浦板块的临汾名城有一定成交销售，所以第一季度闸北的住宅成交均价只有8500元/m2左右，但随着4月楼市复苏，闸北内环内绿洲雅宾利的高调开盘和慧芝湖花园的降价打折，闸北中高档房全面热销，尤其是大宁板块的三大个案都有不错的销售业绩，所以从4月以来闸北住宅成交均价一直处于10500－11000元/m2的高位。 闸北住宅市场供应量一直不大，平均每个月只有1.1万－4.7万m2的体量，在上半年的3、5月份曾有2次集中供应量，分别有10.5万m2和11.6万m2。 闸北住宅市场的成交量一直和供应量处于平等状态，市场没有明显的供大于求，每次供应量的提升都会造成成交量的上升。 【在售个案情况分析】 说明： 目前闸北区在售个案的价格区间在7500－17500元/m2之间，价格差距较大，由南向北依次降低，处在内环内的个案绿洲雅宾利和蒙特利城均价都处在15000元/m2的闸北均价最高位，而北面和西北面的康悦亚洲花园、临汾名城和大华阳城均价都处在8650元/m2以下。 说明： 目前闸北区在售个案的体量范围在1.6－60万m2之间，相差较大，体量没有明显的受到区域的影响，如内环内的绿洲雅宾利和蒙特利城体量有48万和20万㎡。 说明： 目前闸北区在售的9个个案中有5个的月均去化套数都在49套以上，最高的是大华阳城，内环内的高价房绿洲雅宾利每个月的去化也有63套，由此可见闸北区无论是什么价格区间的产品都有不错的销量。 三、闸北大宁板块概述 【区域认知】 大宁板块位于闸北区中部，东接虹口，西连宝山大华区域。翻开最新版的上海中心城区地图，清晰地看到大宁灵石公园、广中公园、闸北公园构成上海中心城浦西西北部绿化最集中的居住区。从三者相加的绿化面积来看，已经接近浦东世纪公园。于共和新路与大宁路交界处的大宁国际商业广场占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施。目前包括PAPA Johns、时尚生活概念店Life Ztore、大润发超市、哈根达斯、国美家电、星巴克等26家大型品牌租户已相继开业，预计10月中旬又将有60余家商家入驻，11月初，100余家租户的250个品牌将全面开业 说明： 目前彭江路南北两侧的个案体量都较大，慧芝湖花园和明园森林都市的体量都达到40万㎡以上，三个项目体量总计达到109万㎡，这三个重点个案是目前区域内的主要供应量来源。 说明： 目前三个重点个案成交均价在9700－11000元/㎡之间，由于慧芝湖带1500元/㎡的装修标准，所以三个个案的价格差距并不是很大。 说明： 目前三个重点在售个案总去化都在供应量的80％以上，宝华现代城目前所推出的192套房源已全部去化完毕，而体量在40万㎡以上的2个楼盘慧芝湖花园和明园森林都市都达到了千套的销售量。 说明： 2006年对于大宁板块三个重点个案来说都有不错的销售业绩，每个项目都有月均50套以上的