XX年东莞商品房价格总结报告.docVIP

2007年东莞商品房价格总结报告 商品房价格总体情况 2007年商品房均价5958元/㎡，离6000元/㎡一线仅一步之遥。其中住宅均价5822元/㎡、别墅均价13738元/㎡、商铺均价15623/㎡、写字楼均价8504元/㎡。 需要说明的，该数据是市场监测的数据，由于统计口径不同，不可以与统计局的历史数据作趋势分析。 二、各物业类型分析 1、普通住宅价格分析（这里的普通住宅指非别墅住宅） 2007年东莞全年普通住宅均价5532元/㎡，各个季度均价保持上扬，平均增幅11.42%，第3季度较第二季度增幅最大达到22%，使全年价格上升了一个新的高度，第四季度均价增幅趋缓，但已突破6000元大关，成为季度均价最高点。07年上半年东莞房价平稳上升，下半年7月成为房价转折点，8月突破6000元大关，在全国房价大好的大背景下，东莞房价也一直处于大幅上升的大好形势下，9月出台的房贷新政给楼市沉重打击，持币观望气氛浓重，10月份开发商护盘力挺房价，11月份城区及价格偏高的项目成交大幅缩量，镇区成交比重上升使整体均价跌破6000元，12月由于取消购房入户政策的刺激下促成市场集中签约成交，以及部分有价值支撑的高价盘成交活跃，东莞房价展开结构性上涨，市场结构性调整迹象明显，房产蓝筹和稀缺性资源物业仍然受到市场的追捧。 表一、普通住宅项目成交套内均价排名（前二十名）（略） 2、公寓价格分析 2007年东莞全年公寓均价5537元/㎡，分区域来看，城区均价6412元/㎡，镇区4226元/㎡，成交价格前十名中，九个在城区，南城占据七席。公寓作为一种投资型物业，与城市化水平息息相关，其区域的位置显的至关重要，其价格在区域上的差别也较为明显。公寓成交价格前十名，均价达到7358元/㎡，前十名的高成交价格，一方面由于一些公寓地段较好，周边配套齐全，以及楼盘的一些高赠送面积、豪华装修等优势，如晶城、中信德方斯等；另一方面则表现为产品的有价无市。 表二：公寓项目成交套内均价排名（前十名）（略） 3、别墅价格分析 2007年全市别墅成交均价13738元/㎡，城区成交均价17099元/㎡，镇区11299元/㎡。 2007年别墅的整体均价较高，个别楼盘面临有价无市，主要由于发展商对别墅市场过高的预期。随着国土资源部对土地控制的合理和规范化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于70%，以及90/70政策的大格局下，别墅的开发将受到比较大的限制，特别是城区。但目前在供应量较大的情况下，面临较大销售压力，但从中长期趋势看，后市供应的减少将促使别墅价格仍然有较大的提升空间。 表三：别墅项目成交套内均价排名（前十名）（略）4、写字楼价格分析 2007年全市写字楼成交均价8504元/㎡。从区域来看，写字楼成交主要集中在南城，均价普遍较高。 表四：写字楼项目成交均价排名（略）5、商铺价格分析2007年商铺均价15623元/㎡，商铺每月价格呈逐渐上升趋势。 社区商铺越来越成为商业地产的主流，其需求相对稳定，2007年东莞商铺成交主要以社区商铺为主，随着东莞各个社区的成熟，价格呈现总体上升趋势。 三、商品住宅区域价格分析2007年东莞住宅均价最高的镇区为长安镇，均价超过7000元/㎡，其次是南城区、塘厦、莞城、虎门等，共有5个区域均价达到6000元/㎡以上，从均价前十名的城区镇区分布看，可以看到房价高的区域主要是城区和经济强镇。 表五：2007年各区域住宅均价季度环比增幅（略） 2007年东莞城区住宅均价稳步上升，部分镇区经历大起大落。 长安、虎门作为经济强镇代表，第四季度长安住宅均价增长近一倍，虎门涨幅3成多，源于住宅供应的结构性变化，第四季度集中供应的一些性价比较高的楼盘，如长安1号、虎门1号等。 临近深圳的塘厦镇普通住宅均价第三季度增长9成多，第四季度下降36%，凤岗第四季度也下跌10%。主要由于房贷新政的出台，严重打击投资需求，特别是深圳的投资客，致使临深圳区域观望气候浓重，价格普降。 四、珠三角主要城市商品房均价比较2007年东莞房价高歌猛进，但从珠三角的四个区域商品房价格比较来看，东莞商品房均价位居最后，一平方比深圳低7387元，比广州低2647元，从珠三角周边主要城市来看，东莞房价洼地现象仍然比较明显。 五、东莞房地产价格合理区间估算 2007东莞房价在继续上涨，涨幅在3成以上，房价的高涨幅是不是在合理空间？目前的房价是否合理？正常？偏高？接下来从多个角度、多项指标进行综合分析，仅供参考。 1、投资区间分析 房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值