XX年乳山市房地产市场分析.docVIP

乳山房地产市场分析 一、乳山概况 1、地理位置 乳山市位于山东半岛东南端，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海。与日本、韩国隔海相望。是中国沿海对外开放地区之一。 乳山市地处东亚经济圈的中心地带，胶东半岛正处在韩国、日本和以浦东为龙头的长江流域经济带的中心。乳山与邻近国家和地区的联系十分便捷，海陆四通八达，且周围有青岛、烟台、威海三个机场，往周围地区如台北、汉城、东京等地航程均在两个小时之内，地理位置十分优越。 2、资源环境 乳山市资源充足，物产丰富， 素有“金岭银滩”的美誉， 是著名的“水产之乡”、“水果之乡”和“黄金之乡”。年产对虾、扇贝、海参、鲍鱼等海珍品及各种鱼类贝类20多万吨，年产苹果、阳梨、板栗等20多种水果及干杂果20多万吨，为山东省外向型农业示范区；矿产资源丰富，已探明金、银、铜、铁等金属矿藏和大理石、花岗石、石墨、磷等非金属矿藏， 其中年产黄金10万两以上，居中国县级第五位，花岗石储量70多亿立方米。 乳山风光秀美，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，十分适合人类生活居住，2002年被评为全国环境最好城市之一，拥有国家4A级旅游区——省级银滩旅游度假区、岠嵎山国家森林公园及大乳山、圣水宫等众多景观，其中银滩旅游度假区内长达20公里的沙滩和可同时容纳15万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”，是旅游、疗养、避暑和度假胜地。 3、交通状况 309国道和青威高速公路穿境而过。东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1668平方公里。乳山市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长185.6公里。市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。 4、行政区划 乳山市辖1个街道、16个镇：夏村镇、乳山口镇、海阳所镇、白沙滩镇、大孤山镇、南黄镇、冯家镇、下初镇、午极镇、育黎镇、崖子镇、诸往镇、乳山寨镇、徐家镇。10亿元，工程分两期建设。一期工程已于2005年9月21日开工，投资4亿元，建成2个万吨级和2个5000吨级泊位.2006年年底建成运营；二期工程2007年开工建设，投资6亿元，建成集装箱、油气及液体化工等码头。 另外，规划中还将建成青岛至乳山的滨海大道，青烟威轻轨，青威高速，大连至烟台的跨海大桥，海上轮渡，以及威海至韩国的海上轮渡等。 2003年4月，华东电力设计院和山东电力工程咨询院共同编写了乳山红石顶核电厂规划选址报告。项目一期工程投资250亿元，建设2×100万千瓦压水堆核电机组，远期计划装机容量600万～800万千瓦，总投资600亿元。之后，乳山市政府与鲁能集团于2004年2月18日签署了合作开发建设乳山核电站框架协议。2005年10月9日，山东省政府与中国核工业集团公司正式签署了《关于加强全面合作共同促进山东核电发展框架协议》，确定中国核工业集团公司为乳山核电站项目的投资主体，这标志着总投资600亿元的乳山核电站目正式启动。 四、乳山市房地产状况及分析 （一）总体市场概况 乳山市房地产产业经历了从无到有、不断发展壮大的过程，2002年，乳山市开始进军外地市场来宣传自己的海景房，并且随着旅游业的不断发展，乳山市的房地产业已成为乳山市的重要产业部门，拉动了乳山市的国民经济的增长。随着市场的成熟，房地产开发项目已经开始向大型化、集约化发展。 总体呈现发展态势，从表面看，这是一种好的苗头，但是房地产投资过于激增，开工项目过多，销售压力会很大，未来住房空置面积可能会有较大的增加，把握市场需求，开发不与市场脱节，政府适度的宏观调控是保证房地产业健康发展的关键。 银滩作为乳山市规划建设的新城区，目前已经开发的房产面积达300多万平方米，还有100多万平方米正在开发之中，总设计居住人口是60万。乳山投入巨资对银滩进行高起点规划设计和基础设施配套，并始终坚持容积率不超过0.7，绿化率不低于50％。目前各项基础设施正在加紧完善之中。 银滩房地产价格上升很快，普通海景公寓由2006年的1600-1700元/㎡上涨至2700元/㎡，海景别墅4500-5500元/㎡，目前此价格仍在上升中，但上升幅度比较平稳。 （二）乳山市房地产市场特点 1、海景房是当地市场的最大卖点 从2002年乳山开始对外宣传销售自己的项目开始，乳山的海景房就成为了当地房地产市场的最大卖点，海景也成为了吸引外地购房置业者的最大亮点。 2、外地居民购房比例提高 随着经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到居住的越来越多。外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个目的：一是作为第二住宅，所购住房不仅有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到休闲度假；二是钟情于优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所。