XX年上海中大五角场商业项目报告.docVIP

目 录 第一部分、地块市场分析 3 1、上海商业市场发展机会研究 3 1.1 宏观投资环境 3 1.2 商业及办公市场情况 6 2、城市副中心商业发展研究 10 2.1 真如 10 2.2 徐家汇 11 2.3 五角场 12 3、徐家汇与五角场商业发展对比分析 13 3.1 商业发展轨迹的对比 13 3.2 商业发展现状对比 14 3.3 商业发展走势对比 16 3.4 结论 17 4、五角场商业发展走势分析 18 4.1 发展现状 18 4.2 发展规划 18 第二部分 地块基本情况分析 20 1．地块地理地貌 20 1.1地理位置 20 1.2 地块地貌 20 2．地块相关因素状况 21 2.1 人口资源 21 2.2 人文环境 21 2.3 交通状况 21 2.4 区位条件 22 2.5 经济条件 22 3．地块周边规划 22 3.1．五角场城市副中心交通规划综述 22 3.2．商业未来规划 23 3.3．五角场商业建设情况 23 4.周边物业租售概况 25 4.1．商业物业租售概况 25 4.2．周边写字楼物业概况 26 5.地块优劣势分析 28 5.1. 优势分析 28 5.2. 劣势分析 28 6. 客户来源 29 6.1. 五角场商业市场客户来源： 29 6.2．五角场办公楼客户来源 29 第三部分 产品设计形态 30 1、产品立面图效果 30 2、产品俯瞰效果 30 3、总平图 32 第四部分 项目产品类型及业态选择 33 1、业态选择 33 1.1 业态定位 33 1.2 定位依据 33 1.3 业态定位及组合配比 34 2、商业物业利润实现方式 34 2.1 B1-B2可出售部分商业物业价格分析 35 2.2 1F-4F保留出租部分商业物业租金收益分析 36 3、经营模式 36 3.1 地下商业部分 36 3.2 地上商业部分 37 第五部分 土地价格评估 38 1、土地价格的评估 38 1.1 市场比较法 38 1.2 假设开发法 39 2、土地价格的确定 41  中大五角场商业项目报告 关键词： 上海商业市场，徐家汇城市副中心，五角场城市副中心，销售均价，租金，，产品业态，利润实现模式，经营模式，土地价格，评估，土地交易价格，楼板价，土地单价。 第一部分、项目市场分析 1、上海商业市场发展机会研究 1.1 宏观投资环境 1.1.1 国内生产总值及增幅 图表:上海国内生产总值及增幅走势 单位：亿元 数据来源：上海统计局 2006年，上海实现国内生产总值10296亿元，增长12.6%，成为全国第七个GDP超万亿的省级行政区。上海连续十五年GDP增长超过两位数，为房地产行业的发展提供了强大经济社会基础。面对2007年，上海市府提出GDP增长9%的目标，贯彻落实中央经济工作会议“又好又快”的指导精神，转变经济增长方式，注重经济发展的质量和实效，为经济的可持续健康发展调整好步调。 1.1.2 人口增长 上海户籍人口增长一直比较平稳，年增长率维持在千分之五上下波动，而外来流动人口2005年已达581万人。2006年上海全市常住总人口已经接近2000万人，其中外来流动人口已占全市总人口三分之一。最近五年全市常住总人口每年约新增30-45万人。上海人口增长呈现稳步扩大的趋势。 图表：2000-2006年上海常住人口增长情况 单位：万人 数据来源：上海统计局 1.1.3 人均可支配收入 图表:2001-2006年上海城镇家庭人均可支配收入情况 单位：元 % 数据来源：上海统计局 人均可支配收入是衡量人民生活水平、经济发展水平、地区消费能力的重要指标。上海自2003年起城镇人均可支配收入年度保持两位数增长。2006年城镇家庭人均可支配收入为20668元，增幅为10.8%，保持快速稳定增长趋势。 1.1.4 社会零售总额 图表:2002-2006年社会零售总额情况 单位：亿元 2006年上海社会消费品零售总额首次突破3000亿元，达3360.41亿元，比上年增长13％居国内各大城市首位2005年的零售商业网点总面积达到3200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1．75平方米。比全国城镇的平均水平高出2至3倍，接近东京、大阪、京都等日本主要城市。由于2005年至2007年上海新增的大型零售商业项目中三分之二在郊区国际品牌入沪首选中心城区、相关区域新增商业面积有限等因素