XX年上半年东莞楼市总结及下半年展望报告.docVIP

2010年上半年东莞楼市总结及下半年展望 2010年上半年东莞楼市总结及下半年展望（节选） 地价达历年同期最高 今年上半年商住用地供应量同比09年上半年增长了132%；成交量同比09年上半年增长了267%；成交地价同比09年上半年上涨了27%。 08年楼市低迷，对09年上半年市场预期较低，故09年上半年商住地供求量达历史低谷。 伴随着09年楼市整体回暖，加之2010年上半年供应地块质素较高，导致2010年上半年商住地楼面价达历史同期最高 08年楼市低迷，商住土地供求量双降，09年楼市回暖，商住土地市场预期较高，供求量双升。除07年地价飙升外，06-2010年上半年，东莞商住地从平稳上涨。 虎门、长安、寮步楼面价位列全市前三 上半年成交地价最高的属虎门镇，平均楼面地价高达5217元/平方米；长安镇以3858元/平方米紧跟其后；接着是寮步镇，平均楼面地价是3511元/平方米，成交地块靠近东城，故地价较高。 四大城区商住用地供应量持续减少 近年来市区供应的商住用地越来越少，导致成交量也在急速下降。从近几年市区商住用地的成交情况看来，莞城和东城区的土地供应量越来越少，特别是东城区，从06年至今，商住地总成交量仅为6.3万平方米，比起南城区的104.9万平米大幅减少94%。目前市区的商住地成交主要集中在南城区和万江区，特别是南城区，是目前乃至未来东莞城区房地产发展的重点区域。 市区的商住用地供应、成交逐年递减且都被深系及外地的其他开发商竟得。 今年四大城区商住用地招拍挂仅成交了20394平方米，只有莞城和万江有成交，成交金额为5410万元，其中万江区成交了4971平方米，成交宗数面积较小，楼面地价是1804元/㎡。而莞城成交的地块属于土地拍卖，面积是15423平方米。 上半年整体表现：量缩价稳 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年上半年新增住宅供应仅197.7万平方米，创07年以来同期最低；上半年住宅签约面积经183.2万平方米，同比09年萎缩达37%，但仍然高于08年同期 2010年上半年全市住宅签约均价达7003元/㎡，达到历史最高，主要原因为中高端或以上产品成交比重增加拉高整体均价。 2010年上半年全市住宅签约金额 约128.3亿元，虽同比萎缩两成，但仍然远高于08年同期。反映出，虽然今年遭遇史上最强调控政策，今年开发商资金环境仍优于08年，构成今年房价整体坚挺的重要因素之一。 09年1-4季度东莞楼市明显处于“供不应求”，当季的销售量均高于供应量；2010年第一季度始，市场供求关系发生改变，当季销售量低于供应量。08年四季度东莞住宅均价跌入07年第三季度以来最低，09年第一季度始，房价一路攀升，并在2010年第二季度达到历史最高，房价从5字头升至8字头。但2010年房价的上涨更多表现为结构性上涨，即中高端或以上产品成交比重增加 2010年4月新政后，东莞楼市观望氛围浓厚，成交量萎缩较严重，普遍楼盘成交量下降4-8成。监测72个主流楼盘，新政后成交量环比减少4-8成楼盘数量占54.2%。2010年4月新政后，东莞房价基本停止上涨步伐，房价出现轻微波动 ，基本维持在-5%至5%上下幅度，个别楼盘下降幅度接近三成，整体表现仍然以平稳为主。 新政立竿见影,5-6月成交跌入历史谷底 4月史上最严新政出台,东莞楼市观望氛围浓厚,成交量直线下滑,5月环比4月萎缩五成,6月持续减少,创07年以来历史最低(春节月除外) 房价从2月始连续3个月下滑后,2010年6月出现明显的回升,主要原因为中高端或以上产品成交比重上升. 4月新政后，东莞楼市促销开始增多，但幅度较小，个别楼盘促销力度较大，市场整体房价较平稳，未出现明显松动。 光大、中信、万科“三分天下” 按销售金额排名，光大、中信、万科位列2010年上半年商品房销售金额开发商前三甲，三大开发商占全市比重达27.5%，接近1/3市场分额，并拉大与排名第四名后的开发商距离。前10名开发商占市场比重达42.9%。 按销售金额排名，锦绣山河、森林湖、大运城邦位列2010年上半年商品房销售金额楼盘前三甲，三大楼盘占全市比重达14.4%，前10名楼盘占市场比重达28.2%，基本被光大、中信、万科包揽。2010年上半年东莞楼市成交向优势资源集中，“优地段、优资源、高品牌”的高端物业成交较突出，一定程度支撑并拉高全市整体房价。 市区正拉开与镇区房价差 08年以来市区住宅供应比重呈缩小态势，导致成交比重随之缩小。2010年上半年市区和镇区供应 呈“三七格局”。 09年以来市区销售比重均高于供应比重，说明市区楼市销售速度在加快，市 区供应偏紧也是价格上涨较快的重要因素之一。 随着市区城配套的成熟，市区城市形象逐渐树立，城市向心力在增强，商品房需求在增大，逐渐拉大与镇区价格差。 2010年4月后东莞供求压力开始