XX年上海南汇区商业地产调查报告.docVIP

第一部分 区域市场调查 一、南汇简介 1、地理位置：地处上海郊区，当前经济辐射能力较弱。 南汇地处黄浦江东岸，杭州湾畔，西北与浦东新区毗邻，西南与西和奉贤区，闵行区交界，东南两侧临东海。 2、行政区划：过于密集，会产生一定程度的行政壁垒。 南汇辖有惠南、周浦、新场等14个镇，滨海、工业园区2个开发区，52个居民委员会，195个村民委员会，3697个村民小组。 3、人口分布状况：人口分布不均，不利于消费市场作大作强。 目前全区约95万人，人口密度为1015人/平方公里，其中惠南镇密度最高，为1883人/平方米，书院镇最低，为542人/平方公里。 （四） 区域的中心:惠南镇 惠南镇面积56平方千米，常住人口15万，流动人口5万。惠南镇是区政府所在地，对周边乡镇有着强烈的吸引力。 上海市人民政府确定的11个新城之一，城镇职工人27834元，；农村居民人均年纯收入8546元，上海市“十一五”规划确定全市经济发展为四大板块，其中浦东南汇为一大板块，将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。南汇将充分依托深水港和航空港两大国际性枢纽港的优势，全力打造上海国际航运中心核心功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地、融生态文化旅游于一体的休闲家园，建设一个富有海洋经济与海洋文化特色的现代化海港新城。? 包括R3轻轨、浦东铁路、沪芦高速、杨高南路延伸段等，同时南汇区域将会从市区导入大量人口，这些给商业的集聚发展提供了良好的基础尤其在川南奉公路、人民路规划区域，形成了新兴的居住商业中心，整个区块形成相互联系沟通的块状文化休闲区域9个大卖场，其中临港2个，周康2个，航新2个，惠南2个，祝桥、六灶地区1个在居民比较集中的大型普通社区上海申意汇专业商业地产全程营运机构 二 项目周边环境调查 地图如下： 地理位置：惠南镇西南角，偏离城市中心，交通混乱。 交通状况：本案距离区政府约5公里，沪南公路和听潮路均可以到达，居民出行一般是步行和骑单车。由于公交车线路不利，本地黑车流行。 人口状况：目前惠南镇人口约20万人，本案所在地南汇工业区有企业200多家，职工40000多人，可辐射人口约50000人。本地人占据大多数，外地人不到四分之一。由于属于老城区，未来人口增长速度有限。 三 竞争楼盘 南汇五角世贸商城 项目概况 五角世贸商城一期 一期总建 152959㎡ 一期总套数 4641套 已售套数及面积 1930套、49942㎡ 一期已成交均价 9683元/㎡ 一期预售取得时间 06.03.03 项目地址 惠南镇川南奉公路 区位功能规划 展示、批发 29.275 万 平方米3.339万 平方米 4.295 万 平方米 2.666万 平方米 地下室及一层美食小吃广场、时尚精品专卖店、宾馆及社区配套商业二层主题餐饮、休闲酒吧为主三层计划引进一家大型知名餐饮项目和一家主题卖场，四层计划引进一家大型量贩式 KTV 或夜总会之类休闲娱乐项目，五层计划引进一家大型 SPA 养身会所或健身中心，六～七为宾馆用房，八～十五层为宾馆客房，共计 176 间 点评： 弘基商业广场的定位就是“主题商业文化概念商圈”，它设置的中高档餐饮设施、娱乐休闲设施、商务办公这几大类准确地填补了当地以美食休闲娱乐为主的市场空白，再加上它有利的地理位置，也构成了本案有力的竞争对手。 根据电话调查，目前弘基商业广场入住率不高，零售业生意清淡，但是俱乐部会所、大型餐饮和KTV生意爆满，200多车位基本不够用，这说明在休闲娱乐方面市场还是可以作为的。 四 SWOT分析 优势（S）： 地处南汇工业园，区位优势明显；前期招商进展顺利，一定程度上减少了招商的难度。 周边社区体量大。一方新城毗邻本项目，体量20万平方米，还有其他社区，总体量过60万平方米。 项目目前有百安居、国美、家乐福等意向入住客户，品牌商家的市场号召影响会给大大提升本项目的人气和知名度，未来的招商工作会顺利一些。 劣势（W）: 目前周边环境差，属于三级地段，社区发展不是很成熟。 1．周边目前环境较差，自建房和沿街店面档次较低 2．新建社区目前还没有完全入住，周边居民工资不高，消费能力有限。 机会（O）：惠南新城扩张，靠近南汇工业区，本项目可以分一杯羹。 处在沪南公路主干道，交通位置较好，20米绿化隔离带，该项目将成为南汇未来生活中心。 该项目处于南汇西南，区域3公里内无大型MALL 已经存在的大型商业业态，世纪联华格局等经营理念陈旧，产品中档为主，室内动线不合理，过道窄，进出口分离。 威胁（T）：作为后进入者，面临着激烈的竞争威胁。 行业竞争威胁：目前的规划方式几乎没有填补什么空白。 酒店业：发展倒退，市场饱和。据06年资料统计，全区住宿业企业营业收入10699万元，比05年增长5.6%，比02年下降17.1%。