XX年上半年上海房地产市场分析报告.docVIP

上海房地产市场 2008年上半年分析报告 目 录 1、2008年度政策全析 1.1、年度重大政策一览 1.2、年度政策要点及影响分析 2、2008年房地产土地市场概况 2.1、上半年土地供应情况 2.2、土地出让交易情况 3、上半年一手房交易概况 3.1、一手房供应量 3.2、一手房销售情况 3.3、一手房交易分析 4、上半年二手房市场情况 4.1、二手房销售情况 4.2、二手房交易分析 5、上半年经济使用住房和廉租住房建设情况 1、2008年度政策全析 1.1、年度重大政策一览 今年以来，国家发布了一系列与房地产相关的政策。这些政策在一定程度上将影响着房地产的发展走向。这些重大政策如下一览： 一、2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》； 二、2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定中国人民决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整中国人民决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年1月25日 由14.5%调至15%?2008年3月25日 由15%调至15.5%?15.5%调至16%。 政策分析： 传统意义上控制CPI的方法就是回收过剩的货币，主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。其中国债的发行早在2007年就已经排定计划，市场有心理预期，而提高准备金率和利率则具有突然性。2008年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低，怕引起股票市场危机，同时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑，所以提高准备金率就成了主要的调控手段。 该政策对市场影响分析: 加息的手段一般都会提高企业贷款利率，加大房地产企业的财务成本，效果比较直接明显，而提高准备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，其影响作用比较隐性。 政策小结： 从2008年3月中旬以来，全国主要城市的房地产市场进入了稳定期，期间所出台的最重要的房地产政策一是房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地，此条政策虽然操作性较差，但是明确反映了政府对于房地产调控的严厉态度没有改变；二是国家税务总局出台了关于房地产企业预交所得税的规定，使得现金流本已相当紧张的房地产公司雪上加霜，一方面促使其加速销售，回笼现金，另一方面抑制其继续高价拿地的热情。同时，政府对多层次的住房保障体系的建立和完善继续加大政策扶持力度，对经济适用房的交易方式、年限作出严格规定，进一步打击炒作经济适用房以及限价房等现象，同时明确要求各个城市在住房供应中加大保障性住房的比例。 这一时期，全国的房地产情况也有所分化，广州、深圳等前期过度炒作的城市房价持续走低，各种大幅度优惠措施不断推出，而上海、杭州等长三角城市却开始回暖，成交量有所放大，但个别楼盘销售仍比较缓慢。同时，紧缩的房地产信贷政策未见松动、3月份的CPI仍处于8.3%的高位，央行再次提高准备金率。值得注意的是，政府相关部门又在近期再次表示二季度的房价上涨压力加大，所以预期证监会对房地产上市还是会持相当谨慎的态度，因此，急需资金的拟上市公司将更多寻求借壳方式来完成上市步骤，而同时期A股市场的大幅走低也使得已上市公司高价增发显得困难重重，资金链已经处于绷紧状态。 2、2008年房地产土地市场概况 2.1、土地供应计划 上海市历年土地供应计划表： 年 度 计划指标 （公顷） 管理重点 备注 2000 1050 ? 指标中包括年底追加350公顷 2001 1200 ??? 经营性计划明确市级试城镇计划实行单列，并予以重点保证。同时对经营性项目实行招标供地。 指标中包括年底追加200公顷 2002 1800 ??? 2002年起下达经营性商品住宅建设用地计划。实行按项目申请用地，按进度安排计划 ，重点保证市试点城镇，国家及市