XX年北京东亚项目市场调研报告.docVIP

第一部分 市场分析 3 一、整体市场状况 3 1．北京整体房地产市场供需状况 3 2．北京房地产市场价格分析 4 3．中小户型市场状况 4 二、区域市场状况 6 1．南城区住宅市场状况 6 2．丰台区2006年房屋成交状况分析 6 三、产品市场分析 7 1．中小户型项目分析 7 2．同质产品分析 10 四、马家堡板块市场分析 11 1．市场现状 11 3．商务公寓及写字楼分析 11 4．普通住宅分析 12 5．商铺市场分析 12 6．对本项目的结论与建议 13 五、未来发展趋势分析 13 1．未来供应分析 13 2． 未来供应产品特征 14 3．未来本项目所在区域发展分析 15 第二部分 项目定位 15 一、项目SWOT分析 15 1．优势 15 2．劣势 16 3．机会 16 4．威胁 17 二、产品定位 17 1．项目整体定位 17 2．结论 17 3．产品建议 18 4．配套建议： 19 三、目标客户分析 20 1．客户来源分析 20 2．客户年龄分析 20 3．客户行为特性分析 20 4．客户定位 21 第三部分 营销推广 21 一、营销推广策略 21 1．营销推广目的 21 2．营销推广总体思路 22 3．项目形象定位 22 二、广告表现 22 1．案名及slogan 22 2．诉求重点（在推广策略里体现就可以了） 24 3．视觉表现 24 三、推广策略 24 1．整体推广策略 24 2．分期销售策略 25 3．推广渠道策略 26 4．分期推广策略 27 5．SP活动策略 30 6．媒介策略 30  第一部分 市场分析 2006年宏观调控政策频出的一年。先是国六条出台，随后九部委颁布“十五条”、165号文、1101号文等政策接踵而至。“90平米70%”比例的限制成为最为核心的政策。2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比去年增长了20%；销售面积2287万平方米，比去年增长3%；平均单价8792元/平方米，比去年增长16.7%。 从这两个图表中可以看出：2003年2004年两年的上市量和成交量对比，约有8万套＼1000万平米的住宅剩余量．从2005年开始成交量大于上市量，市场供求失衡，出现求大于供的局势，并开始消化以前的剩余住宅，2005年和2006年这两年剩余住宅的消化量约有2万套＼200万平米．目前市场处于求大于供的旺盛时期。 2．北京房地产市场价格分析 从成交价格走势图中我们可以看到在供大于求的情况下2005年住宅价格增长加快，2006年商品住宅的平均价格上涨至8313元/平方米，同比上涨15.89%． 3．中小户型市场状况 从2000年前后北京出现了第一批小户型产品，这类产品市场上曾经排队抢购,风光无限。20003年由炫特区为代表在京城楼市形成遍地开花的局面，小户型已经慢慢由萌芽期转向发育期。07年1月份，据北京市房地产交易管理网数据显示取得预售许可证的项目有39个，其中小户型10多个， 2月开盘的项目有11个，中小户型项目更是多达7个，目前小户型已经成为房地产市场的新宠，而且还在保持往上走的趋势，其中以茶贸中心与东亚望京中心为代表的小户型号商务公寓，更是大受周边商圈投资客与客户的关注，出现了疯狂抢购的情况，分析其主要原因是： 从建筑角度来看，住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能是否匹配、是否齐全。因此，面积小并小户型。房产消费呈梯级格局，并且收入弹性较大不可能一步到位，所以，绝不是一种过渡产品，而是一种过渡消费，是市场细分的结果。：：：： 小结 小户型多元化竞争 项目 销售套数 销售面积 销售金额 销售均价 丰台区 26906 2985574 20040828109 6713 北京市 185528201100000000 8792 比率 0.145024 0.130488 0.099656032 － 注：该表中的房屋包括普通住宅、公寓、写字楼和商业。 丰台区的销售套数和销售面积达到了全市的13％以上，但销售金额只有10％，是因为丰台区的平均售价为6713元/平米，远远低于北京市平均售价。 丰台区销售价格低于北京市平均价格的原因主要是该区域的交通、配套等较落后，没有像海淀区的电子科技、朝阳区的金融等支柱性产业。 三、产品市场分析 1．中小户型项目分析 项目 占地面积 （平方米平方米 茶贸商务中心 30000 133000 商住楼 格调 46100 200000 12—15层板式小高层一居62平米二居100平米三居136平米 菲特空间 1320 6602 商住楼?公寓37-80平方米 金泰城MINI 12550 毛坯 45-70平一居 预计07．4 预计11000 —— 宣武区 悠乐汇 35000 220000 商住楼 精装